统计局2025年1-10月房地产数据点评：地产基本面趋势下行，高基数影响逐渐显现

　　事项：

　　2025年11月14日，统计局公布1-10月房地产投资和销售数据。2025年1-10月，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%；房屋新开工面积49061万平方米，下降19.8%；房屋竣工面积34861万平方米，下降16.9%；新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%；房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%。

　　国信地产观点：1）本身趋势下行叠加上年高基数，地产销售同比降幅显著扩大。2）以价换量趋势明显，房价表现难以乐观。3）房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌。4）新开工规模保持较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定。5）投资建议：受高基数影响，四季度楼市压力空前。虽然房价系统性止跌前，地产板块很难出现明确的趋势性机会，但板块较强的波段属性也值得把握。当前市场对基本面恶化和政策落空均已有预期，与去年9月“止跌回稳”前相似，正是适合参与博弈的时间点。个股端推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

　　评论：

　　本身趋势下行叠加上年高基数，地产销售同比降幅显著扩大

　　2025年1-10月，全国商品房销售额为69017亿元，累计同比-9.6%，降幅较1-9月扩大了1.7个百分点；商品房销售面积为71982万㎡，累计同比-6.8%，降幅较1-9月扩大了1.3个百分点。10月单月，商品房销售额同比-24.3%，降幅较9月扩大了12.5个百分点；商品房销售面积同比-18.8%，降幅较9月扩大了8.2个百分点。

　　观察相对历史同期的销售规模，2025年10月，商品房的销售额和销售面积分别相当于2019年同期的46%和44%，仍然处于历史较低水平。

　　以价换量趋势明显，房价表现难以乐观

　　2025年1-10月，新建商品房销售均价9588元/㎡，累计同比-3.0%，降幅较1-9月扩大了0.5个百分点。10月单月，新建商品房销售均价为9722元/㎡，同比-6.9%，降幅较9月扩大了5.4个百分点。

　　从城市维度看，2025年10月，70城新建商品住宅销售价格同比-2.6%，降幅较9月收窄了0.1个百分点，但环比-0.5%，降幅较9月扩大了0.1个百分点；70城二手住宅销售价格同比-5.4%，降幅自2024年10月以来首次扩大，而环比-0.7%，降幅较9月扩大了0.1个百分点。

　　房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌

　　2025年1-10月，房地产开发投资额73563亿元，同比-14.7%，降幅较1-9月扩大了0.8个百分点；房企到位资金78853亿元，同比-9.7%，降幅较1-9月扩大了1.3个百分点。10月单月，开发投资额同比-23.0%，降幅较9月扩大了1.7个百分点；房企到位资金同比-21.9%，降幅较9月扩大了10.4个百分点。

　　拆解房企资金来源，2025年1-10月，定金及预收款同比-12.0%，降幅较1-9月扩大了1.7个百分点；个人按揭贷款同比-12.8%，降幅较1-9月扩大了2.2个百分点。销售低迷对房企资金的拖累加深。

　　观察相对历史同期的投融资规模，2025年10月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的51%和45%，均继续创历史新低。

　　新开工规模保持较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定

　　2025年1-10月，房屋新开工面积为49061万㎡，同比-19.8%，降幅较1-9月扩大了0.9个百分点；房屋竣工面积为34861万㎡，同比-16.9%，降幅较1-9月扩大了1.6个百分点。10月单月，新开工面积同比-29.5%，降幅较9月扩大了15.1个百分点；竣工面积同比-28.2%，较9月下降了29.7个百分点。

　　观察相对历史同期的开竣工规模，2025年10月，新开工面积相当于2019年同期的18%，创下历史新低，而竣工面积相当于2019年同期的50%，回落至历史最低水平。月度数据虽然波动较大，但新开工规模始终保持较低水平，而竣工作为滞后指标下行趋势确定。

　　投资建议：

　　受高基数影响，四季度楼市压力空前。虽然房价系统性止跌前，地产板块很难出现明确的趋势性机会，但板块较强的波段属性也值得把握。当前市场对基本面恶化和政策落空均已有预期，与去年9月“止跌回稳”前相似，正是适合参与博弈的时间点。个股端推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

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国信证券 任鹤,王粤雷,王静