房地产行业2025年10月统计局数据点评：受高基数以及政策效果减弱影响，单月销售降幅扩大；今年以来投资降幅持续扩大

　　国家统计局发布2025年10月份全国房地产开发投资和销售情况。10月销售面积6147万平，同比增速-18.8%（前值：-10.5%）；开发投资金额5857亿元，同比增速-23.0%（前值：-21.3%）；新开工面积3662万平，同比增速-29.5%（前值：-14.4%）。

　　统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

　　核心观点

　　1.商品房销售：

　　由于高基数以及政策效果减弱，单月商品房销售同比降幅扩大。1）单月商品房销售降幅扩大。10月销售面积6147万平，同比下降18.8%，同比降幅较9月扩大了8.2个百分点，从绝对值来看，处于2009年以来同期最低水平；销售金额5977亿元，同比下降24.3%，同比降幅较9月扩大12.5个百分点。其中，住宅销售面积同比下降19.6%，降幅扩大8.2个百分点，住宅销售金额同比下降24.6%，降幅扩大13.0个百分点。9月受政策支持销售降幅收窄，但10月后成交动能再度走弱，政策效果的持续时间仅1个月。2）单月住宅销售均价同比降幅扩大。10月商品房销售均价9723元/平，环比虽然上涨3.4%，但同比下降6.8%，同比降幅较9月扩大5.4个百分点，创下2024年6月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价10286元/平，环比增长4.3%，同比下降6.2%，同比降幅扩大5.9个百分点。3）从区域来看，10月东、中、西部地区销售面积同比降幅均扩大。10月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-21.0%、-17.9%、-14.0%，同比降幅较9月分别扩大7.6、8.3、4.5个百分点；销售金额同比增速分别为-29.4%、-18.5%、-14.8%；销售均价同比增速分别为-10.7%、-0.8%、-1.0%，东部地区销售均价同比降幅较9月扩大10.0个百分点，中部地区同比增速较9月下降5.5个百分点，西部地区同比降幅收窄1.0个百分点。4）全国商品房销售面积与销售金额的累计降幅均较9月有所扩大。从累计来看，1-10月全国商品房销售面积7.20亿平，同比下降6.8%（前值：-5.5%）；销售金额6.90万亿元，同比下降9.6%（前值：-7.9%）；销售均价9588元/平，同比下降3.0%（前值：-2.5%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年11、12月销售的基数也相对较高，全年地产市场压力很难缓解。我们预计，2025年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。

　　2.商品住宅库存：

　　现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升，已超过四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至10月末，我国商品住宅广义库存面积为15.5亿平，环比下降1.6%，同比下降16.8%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.5个月，环比下降0.3个月，同比下降1.8个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至10月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.96亿平，环比下降0.7%，同比增长5.4%；现房去化周期为20.5个月（由于10月现房销售未公布，我们采用2025年4-9月销售均值计算），环比下降0.2个月，同比下降0.4个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.6%，环比提升0.2个百分点，同比提升5.4个百分点。

　　3.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　今年以来，房地产投资单月同比降幅持续扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。10月开发投资金额5857亿元，同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点，今年以来单月投资降幅持续扩大，创下2022年12月以来最大单月同比降幅。其中，住宅开发投资金额4549亿元，同比下降22.9%，降幅较9月扩大2.6个百分点。1）土地投资有所修复。2024年四季度全国（300城）土地成交总价同比下降3.1%，2025年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），我们预计今年以来的土地市场修复对今年三、四季度投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。10月新开工面积3662万平，同比下降29.5%，同比降幅较9月扩大15.1个百分点，且从绝对值来看，处于2003年以来同期最低位。1-10月施工面积同比也有9.4%的下降。从区域来看，东部地区10月投资降幅收窄，中、西部地区降幅均扩大，东、中、西部地区10月投资额同比分别下降23.2%、24.4%、16.7%，东部地区降幅较9月收窄了0.6个百分点，中、西部地区降幅分别较9月扩大3.4、3.9个百分点。从累计来看，1-10月开发投资金额7.36万亿元，同比下降14.7%（前值：-13.9%）；新开工面积4.91亿平，同比下降19.8%（前值：-18.9%）。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，且当前房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续承压，我们预计2025年房地产开发投资额同比增速为-10%，新开工面积同比增速-16%。

　　单月竣工面积同比增速大幅下降，竣工仍然面临周期性回落压力。10月竣工面积3732万平，同比下降28.2%，同比增速较9月下降了29.7个百分点。1-10月竣工面积为3.49亿平，同比下降16.9%（前值：-15.3%）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速-21%。

　　4.开发商资金：

　　10月房企到位资金降幅扩大，销售回款端和外部融资端均走弱。10月房企到位资金6554亿元，同比减少21.9%（前值：-11.5%）。1）房款3069亿元，同比减少27.5%（前值：-9.5%），主要是因为销售回款端再度走弱。定金及预收款同比减少26.0%，降幅较9月扩大了17.4个百分点，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅较9月扩大了19.1个百分点。10月居民中长期贷款净减少700亿元，同比少增1800亿元，环比少增3200亿元。2）非房款3485亿元，同比减少16.3%（前值：-12.9%）。10月国内贷款866亿元，同比下降6.7%，同比降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金2308亿元，同比下降17.2%，降幅较9月扩大了5.1个百分点。1-10月房企到位资金7.89万亿元，同比下降9.7%（前值：-8.4%）。

　　投资建议

　　10月楼市成交动能再度走弱，销售量价同比降幅均扩大，前期的政策效果的持续时间仅1个月。考虑到去年11、12月的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。投资端也持续走弱，单月投资创2022年12月以来的最大降幅，可能对经济持续拖累。基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。

　　风险提示：

　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；房企信用修复不及预期。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐