房地产行业2025年10月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅扩大，首次出现所有城市二手房房价持续下跌的情形；但一二线城市跌幅并未扩大

　　国家统计局发布2025年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.5%；二手房价格环比下降0.7%。

　　核心观点

　　70城新房、二手房房价环比跌幅均扩大；首次出现连续两个月所有70城二手房房价均下跌的情形。10月70大中城市新房房价环比下降0.5%，二手房房价环比下跌0.7%，环比降幅均较9月扩大了0.1个百分点。从房价下跌的城市数量来看，10月70城中新房房价环比下跌的城市数量有64个，较9月增加了1个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.51%，较9月扩大了0.04个百分点；所有70城二手房房价环比均下跌，这是自2011年有数据统计以来首次出现连续两个月所有70城二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.66%，较9月扩大了0.02个百分点。

　　10月一线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：10月一线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅与9月持平。具体来看，上海新房房价环比正增长，北京环比由上涨转为下跌，深圳环比跌幅收窄，广州环比跌幅扩大。其中，上海环比上涨0.3%（前值：+0.3%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；北京环比下降0.1%（前值：+0.2%）；深圳环比下降0.7%（前值：-1.0%）；广州环比下降0.8%（前值：-0.6%）。2）二手房：10月一线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅虽然较9月收窄了0.1个百分点，但5-10月一线城市二手房房价环比跌幅已经连续六个月大于二、三线城市。具体来看，深圳、上海二手房房价环比跌幅收窄，广州、北京跌幅扩大。深圳环比下降0.9%（前值：-1.0%）；上海环比下降0.9%（前值：-1.0%）；广州环比下降0.9%（前值：-0.8%）；北京环比下降1.1%（前值：-0.9%）。

　　10月二线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：10月二线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅与9月持平。仅13%的二线城市新房房价环比上涨：沈阳、乌鲁木齐环比上涨0.2%，杭州、合肥环比上涨0.1%。2）二手房：10月二线城市二手房房价环比下降0.6%，环比降幅较9月收窄了0.1个百分点。所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：厦门、南昌、长沙、西安，环比跌幅均大于等于1.0%，南京、宁波、青岛、郑州、成都、重庆环比下跌0.8%-0.9%。

　　10月三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：10月三线城市新房房价环比下降0.5%，环比跌幅较9月扩大了0.1个百分点。具体来看，仅韶关环比上涨0.2%，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、包头、徐州、温州、金华、九江、襄阳、常德、惠州、湛江，环比跌幅均大于等于0.7%。2）二手房：10月三线城市二手房房价环比下降0.7%，环比跌幅较9月扩大了0.1个百分点。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：包头、徐州、无锡、三亚、泸州、常德、襄阳、平顶山、洛阳、烟台、扬州、温州，环比跌幅均大于等于0.9%。

　　10月各类型产品新房房价环比跌幅均扩大；仅刚改产品二手房房价环比跌幅扩大，刚需与改善型产品二手房房价环比跌幅均持平；改善型产品新房、二手房房价的跌幅均小于刚需和刚改产品。1）刚需产品：10月90平以下新房房价环比下降0.5%，环比跌幅较9月扩大了0.1个百分点，二手房房价环比下降0.7%，环比降幅与9月持平。2）刚改产品：10月90-144平新房房价环比下降0.5%，二手房房价环比下降0.7%，环比跌幅均较9月扩大了0.1个百分点。3）改善型产品：10月144平以上新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较9月扩大了0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅均与9月持平。

　　投资建议

　　当前房价仍然面临持续的下行压力，从统计局口径下的70城房价数据来看，10月新房、二手房房价环比跌幅再度扩大，且为2024年11月以来的最大环比跌幅；连续两个月全部70城的二手房房价均环比下跌，这也是自2011年有数据以来首次出现的情形。不过，一二线城市房价环比跌幅并未扩大，压力主要集中在弱能级城市。在当前房价绝对值持续走低、库存去化压力仍然较大、居民信心较弱的情况下，后续楼市的成交量价也面临一定压力。我们认为，基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。

　　风险提示：

　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；房企信用修复不及预期。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐