2026年公募REITS投资策略：洞悉分化常态 深耕价值本源

　　审度首发新常态，洞见估值新平衡。2025年公募REITs市场常态化控速发行，前10月共19只产品启动招募，数量仍居近五年高位，且新增两只IDC-REITs。首发估值安全垫作用下，1-9月首日涨幅普遍在25%-30%，网下产品数量由年初不足200只跃升至目前930只，中签率也随之压降至低于1%，年内网下认购收益率仍然达到3.5%（1千万-2亿元现金账户）。网下参与者以券商、险资为主，公募、私募数量也较去年翻番。战配收益亦不逊色，年内胜率100%且平均浮盈35%，战投机构数已升至275家（较2024年增长6%），REITs战配更是“一席难求”。但10月起，REITs首发估值有明显抬升趋势，首发估值折价率大幅收窄至不足10%，甚至个别项目折价空间不足5%，叠加二级交投清淡，首日涨幅随之大幅下探。展望2026年，在政策扩容及审核提速背景下，预期全年发行20-30只，预期资产类型、估值水平及流动性导致项目间分化加剧，机构报价更趋理性，上市涨幅预期收窄至5%–10%；中性情形下，预计1000万–1亿元资金网下网上打新收益率为3.21%。

    　　扩募潮起谋新篇，资产混装开新局。受制于高分红与杠杆率限制，REITs初始资产价值提升空间有限，扩募成为我国公募REITs发展的必由之路。2025年9月，国家发改委发布782号文，简化扩募流程且将门槛缩短至6个月，并支持跨行业、跨地区资产混装。继2023年首批4单扩募落地后，2025年扩募通道再度开启，目前2单处于浮盈状态，发行方式亦呈现多元化，定向配售及配股均现。机构参与扩募主要考量折扣率与派息率，尽管扩募资产质地普遍不及首发，但派息率仍获小幅增厚，且实现了资产类型及区域分布的多样化。展望2026年，随着混装政策落地与扩募审核程序优化，原始权益人储备的优质项目将有望入市，扩募或成为市场另一主线，吸引更多资金参与配置。

    　　长钱定盘亦凝滞，活水破局方致远。2025年REITs二级市场“先扬后抑”，年初受益于无风险利率下行及“资产荒”配置驱动表现强势，年中以来受股市分流、利率回升、解禁压力与基本面走弱四重因素影响，量价齐跌；但至10下旬，部分资产估值进入配置区间，叠加季报验证与政策预期，配置资金逐步入场。当前市场由券商与险资等资金主导，其在发挥“定盘星”作用的同时，也因“重配置、轻交易”特性加剧了流动性压力。展望后市，提升流动性，还可期待政策端多管齐下：推动REITs纳入沪深港通、推出REITs-ETF及指数基金产品、引导年金养老金等长期资金入市等，为构建更高活力REITs生态提供关键支撑。

    　　基本面殊途已现，精选Alpha定乾坤。1）保租房呈现量稳价跌，未来关注区域分化与运营能力；2）消费经营稳健，业态调改与体验消费成关键；3）公用事业中供水供热业绩稳健，环保类波动较大；4）IDC长协锁定量价，成本管控是重点；5）产业园尚待触底，部分降速边际改善，复苏节奏将按城市能级分化；6）仓储物流以价换量尚待观察，整租型短期或无虞；7）交通业绩承压，静候宏观复苏与区域车流反弹；8）能源表现分化，聚焦供需紧平衡区域、绿电溢价，关注电价市场化在各省市落地情况。

    　　风险提示：REITs发行审核节奏变化、发行制度进一步调整、投资者参与度波动、产业结构导向调整、REITs项目资产经营业绩下滑、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-11-16

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