2025年公募REITS市场11月半月报：较红利股息差已转正 扩募与资产扩容并进

REITs量价企稳收涨0.4%，消费个券驱动领涨，交通反弹而产业园承压。周期资源品板块走强，长债收益率低位企稳，11月上半月中证REITs先抑后扬，累计收涨0.4%。板块分化加剧，长假预期与CPI转正带动消费板块领涨(+1.62%)，个券金茂商业涨幅领衔；交通超跌反弹(+1.42%)，超八成个券上涨；产业园(-1.96%)与物流(-0.40%)表现偏弱，前者跌幅较10月扩大，后者跌幅收窄。流动性方面，REITs市场量价趋稳，上半月日均换手率0.49%，较10月同期提升0.2pcts；其中，产业园资金大举流出，消费虽涨但换手率变化不大，反映资金或在内部择券交易。

    REITs较红利股之息差由负转正，较股债已具配置优势。派息率方面，产权类REITs最新派息率为4.40%，与10Y国债收益率息差为2.58%(处于59%分位)，与中证红利股息率息差为0.17%(处于82%分位)，REITs派息率与红利股的息差已由负转正，派息率相较于股债已具备显著的配置优势；除能源与保租房外，各类资产派息率已在50%分位附近或以上。估值方面，产权类P/NAV为1.27X(处于69%分位)，经营权类P/FFO为13.44X(处于52%分位)；产权类、经营权类IRR分别为3.9%、4.1%。

    网下申购高热依旧，估值收敛致沈软破发。11上半月华夏安博仓储物流REIT网下发行，发行规模24.48亿元，带动顶格申购资金较10月整体提升。REITs打新高热不减，网下产品数再创新高(1,014个)且申购倍数依旧超200倍。安博物流REIT定价水位仍较高(询价区间90%分位），较“二孰低”仅下调0.03%，让利幅度有限。配售结果上，安博物流入围率大幅下滑，网下中签率为0.68%，相比25Q2-Q3单月均值明显提高。今年以来REITs一二级估值差持续收敛，致使上市初期溢价空间收窄，11月上半月上市的沈软REIT在网下解禁日破发，为年内首例，安博物流REIT预留派息率也仅0.45pcts。2025年1-11月，1亿元资金REITs网下申购收益率为3.49%。

    多单扩募持续推进，华润有巢及京能光伏扩募正在召开持有人大会。11月上半月，国泰海通东久产园扩募持有人大会已召开完毕，华夏华润有巢及中航京能光伏等扩募事项陆续进入持有人大会阶段。截至2025年11月14日，交易所在排首发项目9单、扩募项目3单，上半月新增受理易方达广西北投高速公路REIT。

    支持民间项目发行公募REITs，新资产有望首单发行落地，通信铁塔REIT项目出现。11月10日国办发布《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行公募REITs；次日发改委表态将推动REITs扩围扩容与新资产类型首单落地。胜昊集团通信铁塔项目签约，成为继文旅、港务等之后的新资产，REITs资产扩容持续推进。

    风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。 机构：上海申银万国证券研究所有限公司 研究员：彭文玉/朱敏/任奕璇 日期：2025-11-17

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