房地产行业2025年10月月报：10月楼市成交同比增速由正转负；房地产高质量发展列入新的五年规划

　　核心观点

　　【新房成交】

　　10月新房成交面积环比涨幅收窄、同比由正转负，主要是因为去年基数较高以及政策效果减弱。10月40城新房成交面积环比+3.6%，同比-26.6%，同比增速较9月下降27.7pct，1-10月累计同比-7.2%。由于去年11、12月的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一

　　定压力。

　　从各能级城市来看，10月一、二线城市新房成交面积同比均由正转负，三四线城市同比降幅扩大。1）一线城市：10月新房成交面积环比-12.6%，同比-38.2%，同比增速较9月下降48.1pct；1-10月累计同比-9.2%。具体来看，10月北京新房成交面积环比-3%，同比-28%；上海环比-28%，同比-32%；广州环比+1%，同比-40%；深圳环比-8%，同比-61%。从累计来看，深圳1-10月新房成交面积同比-19%，北京、上海同比-9%，广州同比-6%。2）二线城市：10月新房成交面积环比+7.1%，同比-19.5%，同比增速较9月下降了20.3pct；1-10月累计同比-4.7%。10月单月新房成交面积同环比均正增长的仅有南宁，环比正增长但同比负增长的城市有武汉、苏州、济南，同环比均负增长的有杭州、南京、青岛、福州、成都、宁波。从累计来看，1-10月武汉新房成交面积同比+21%，福州同比+14%，南宁同比+13%，其余累计增速均为负。3）三

　　四线城市：10月新房成交面积环比+13.7%，同比-26.7%，同比降幅扩大17.2pct；1-10月累计同比-10.4%。

　　【二手房成交】

　　10月二手房成交面积同环比均由正转负。10月18城二手房成交面积环比-14.8%，同比-30.0%，同比增速下降39.4pct。1-10月累计同比+3.4%。

　　10月一、二线城市二手房成交面积同比均由正转负，三四线城市同比降幅扩大。1-10月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。10月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为-19.7%、-16.3%、-2.7%，同比增速为-28.9%、-31.5%、-28.5%，一、二线城市同比增速分别下降56.1、35.6pct，三四线城市同比降幅扩大13.6pct。具体而言，一线城市中，10月北京二手房成交面积环比-23%，同比-29%；深圳环比-9%，同比-29%。所有二线城市二手房成交面积同环比均负增长，杭州环比-9%，同比-42%，成都环比-13%，同比-14%。从累计来

　　看，1-10月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为12.3%、0.1%、-6.0%。一、二线城市中1-10月二手房成交面积同比正增长的有：北京、深圳、杭州、苏州、厦门、成都。

　　【新房库存与去化】

　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。截至10月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比-1.3%，同比-12.3%；整体去化周期为18.2个月，环比-0.7个月，同比+0.7个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

　　开盘去化率：10月重点城市开盘去化率环比持续下降。根据克而瑞，30个重点城市10月平均开盘去化率为34%，环比-4pct，同比持平。10月一、二、三四线城市平均开盘去化率分别为22%、40%、17%，环比下降15、5、1pct，一线城市同比-6pct，二线城市同比持平，三四线城市同比+4安等主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势看，1）北京、上海、广州、深圳、成都等热点城市10月市场热pct。分城市来看，去化率超6成城市为天津、成都、杭州、长沙、西安，除杭州、成都为短期热度较高城市之外，天津、长沙、西度稳步回落，北上广去化率环比持降，广州去化率降至10%。深圳、成都虽环比持增，但同比不及去年同期，市场走弱趋势初显。3）苏州、合肥、南京、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，10月去化率环比持续增长；3）福州、青岛、南宁、宁波等10月去化率均不足2成，且环

　　比持降，市场仍延续低迷走势。

　　【土地市场】

　　10月受优质土地供应减缓的影响，土地市场成交规模同比降幅扩大，溢价率同比下降。10月全国成交土地建面环比+2.5%，同比-12.5%，同比降幅扩大7.7pct；其中一、二、三线城市环比增速为54.1%、-16.0%、7.1%，同比增速为28.5%、3.6%、-15.7%。10月全国成交土地平均楼面价环比-10.8%，同比-14.7%；其中一、二、三线城市环比增速为-29.8%、-21.8%、-4.6%，同比增速为-44.4%、-26.5%、-16.4%。10月全国平均土地溢价率为3.5%，环比+0.05pct，同比-0.3pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为5.7%、2.7%、3.2%，一线城市环比-6.6pct，同比+5.5pct，二线城市环比+1.4pct，同比+0.2pct；三线城市环比+0.7pct，同比-

　　2.4pct。

　　1-10月全国土地成交规模减少，但楼面均价上涨，整体“提质缩量”特征明显。1-10月全国成交土地规划总建面同比-6.9%；成交总价同比-3.9%；楼面均价同比+3.2%；平均溢价率6.5%，同比+2.8pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-9.7%、0.7%、-11.0%；平均土地溢

　　价率为12.7%、8.4%、2.6%，一、二线城市同比提升8.2、4.3pct，三线城市同比-0.8pct。

　　【房企】

　　房企销售：百强房企10月全口径销售同比降幅扩大。百强房企10月全口径销售额同比-39.8%（前值：-2.4%）；权益口径同比-39.9%（前值：+0.3%）。1-10月百强房企全口径销售金额同比-16.7%（前值：-12.8%）；权益口径同比-16.9%（前值：-12.8%）。TOP20房企中，10月销售额同比增速为正的有：绿地（+67%）、中国中铁

　　（+61%）、金茂（+3%）；1-10月累计销售额同比增速为正的有：金茂（+24%）、国贸（+22%）、中国中铁（+11%）、绿地（+5%）、建发（+2%）、越秀（+1%）。

　　房企拿地：10月百强房企拿地金额同比增长，拿地强度同比提升。百强房企10月拿地金额同比+8.2%，拿地强度25%，同比+11pct。具体来看，超半数典型企业10月未有新增土地入账，单月拿地超50亿元的房企有越秀（拿地金额137亿元，拿地强度112%）、招蛇（拿地金额93亿元，拿地强度60%）、中海（拿地金额75亿元，拿地强度40%）、保利发展（拿地金额51亿元，拿地强度24%），均是央国企。2025年以来，土地市场迎来点状回暖，核心城市成交热度攀升，优质地块成交带动百强房企1-10月投资金额同比增长超四成。从累计来看，1-10月百强房企拿地金额1.03万亿元，同比+44.9%，拿地建面7551万平，同比+3.8%，楼面均价13683元/平，同比+39.6%，拿地强度37%，同比+16pct。具体来看，中海拿地金额1199亿元，同比+479%，拿地强度63%，招蛇拿地金额1034亿元，同比+403%，拿地强度66%，绿城中国

　　拿地金额651亿元，同比+49%，拿地强度54%，保利发展拿地金额648亿元，同比+40%，拿地强度29%，其他拿地金额超过450亿元的企业还有：中旅投资、金茂、华润、徐汇城投。

　　房企融资：10月房地产行业融资规模同比增长。10月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计512亿元，同比+77%，环比-9%，平均发行利率2.56%，同比-0.42pct，环比-0.13pct。具体来看，10月招蛇、中海、保利发展发行国内债券规模较大，为45、30、30亿元，平均发行利率为1.9%、1.9%、2.2%。从累计来看，1-10月行业国内外债券、ABS发行规模合计4786亿元，同比+10%，平均发行利率2.81%，同比-0.19pct。从到期规模来看，2025年11-12月房地产行业国内外债券到期规模为1032亿元，2026年1-10月为6198亿元，其中2026年3、4、7月是到期小高峰，到期规模分别为862、794、1014亿元。

　　【政策】

　　中央层面，1)会发展第十五个五年规划的建议》发布，针对房地产的提法出现在多项战略任务中。此次“十五五”规划建议与“十四五”相比，最大的两个二十届四中全会召开，“十五五”规划建议出台，强调推动房地产高质量发展。10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社区别是，a）由“十四五”中的“房住不炒”的定调转向至“十五五”的“高质量发展”。b）在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”部分中，单列“推动房地产高质量发展”条目，而此前的“十四五”规划建议中房地产无单列条目，体现出当前中央对于地产的重视，以及当前中央对于房地产的考量更多在民生层面。在如何推动房地产高质量发展方面，规划建议明确提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度”五大方向。此外，在规划建议中，还有其他几处与房地产相关的内容，主要包括“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”、“大力实施城市更新”、“盘活用好低效用地、闲置房产”、“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”。我们预计，“十五五”期间，“好房子”建设与城市更新将持续推进，或将进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展。此外，一线城市购房限制性政策、商业地产领域、盘活存量土地与房屋的相关政策也存在优化预期。2)建部详细介绍了“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就，同时也体现出未来房地产发展的重点方向，一方面，明确把城市更新摆在更加10月11日，国新办举行高质量完成“十四五”规划系列主题新闻发布会，住突出的位置，城市更新是未来城市建设的重点之一；另一方面，强调房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上“好房子”，进一步明确了“好房子”建设在房地产高质量发展中的重要位置。加快构建房地产发展新模式是未来发展重点，紧抓“安居”基点，提高居住水平，推动

　　房地产高质量发展，配套政策仍有进一步完善空间。

　　地方政策方面，成都、广州、深圳等地规范“好房子”设计标准；合肥、南京等地优化公积金贷款政策。多地针对“好房子”建设落地优化政策，成都发文对建筑设计规划、计容规则等进行规范；深圳发文稳妥推进《住宅项目规范》实施，报批建筑高度超80米的住宅项目需征求消防救援部门意见；广州、昆明、海口等地发布“好房子”技术规范。合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策，从提高贷款额度、优化“商转公”、优化灵活就业缴存等方向优化调整。

　　【板块收益】

　　10月地产板块跑输沪深300，主要是因为销售基本面走弱。10月房地产板块绝对收益为-2.4%，相对收益（相对沪深300）为-2.4%，主要是因为10月销售基本面再度走弱，且去年整个四季度销售基数都较高，因此接下来的市场可能仍会面临持续的压力。

　　【投资建议】

　　虽然10月楼市成交数据走弱，且因去年四季度基数较高，销售可能将持续面临一定压力。但此次“十五五”规划建议对于地产相关表态在保障底层风险安全的基础上，增加了实质的关于如何改善的相关定调和方向。我们认为整体是中性偏积极的。因此也给未来落地优化政策打开了空间。基于此，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招

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中银证券 夏亦丰,许佳璐