房地产行业第46周周报：本周成交环比转正，同比降幅收窄，但10月70城房价环比跌幅扩大，仍需等待政策进一步发力

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积194.1万平，环比上升12.7%，同比下降32.8%，同比降幅较上周收窄14.2个百分点。一、二三四线城市新房成交面积环比增速分别为15.4%、11.2%、13.5%，同比增速分别为-49.1%、-17.0%、-35.6%，一线城市同比降幅较上周扩大3.6个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄28.3、18.3个百分点。

　　二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积163.2万平环比上升5.7%，同比下降22.7%，同比降幅较上周收窄9.2个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为11.9%、5.3%、-0.5%，同比增速分别为-16.4%、-27.5%、-27.6%，同比降幅较上周分别收窄13.1、6.9、4.3个百分点。

　　新房库存面积同环比上升、同比下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为11338万平，环比增速为0.3%，同比增速为-11.5%；去化周期为18.7个月，环比上升0.1个月，同比上升2.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.4、77.5个月，一线城市环比下降0.3个月，二、三四线城市环比分别上升0.5、2.0个月，一、二、三四线城市同比分别上升1.6、1.9、24.8个月。

　　土地市场环比量跌价涨，同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面938.5万平，环比下降67.1%，同比下降1.3%；成交总价232.0亿元，环比下降65.1%，同比下降35.4%；楼面均价2472元/平，环比上升5.9%，同比下降34.6%；溢价率2.9%，环比下降0.8个百分点，同比下降0.3个百分点

　　房企国内债券发行量环比下降、同比上升。房地产行业国内债券总发行量73.7亿元，环比下降31.7%，同比上升30.0%（前值：39.9%）；总偿还量为107.5亿元环比上升160.2%，同比上升50.9%（前值：-55.0%）；净融资额为-33.8亿元。

　　板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为2.7%，较上周上升2.9pct，相对收益（相对沪深300）为3.8%，较上周上升4.8pct。房地产板块PE为25.87X，较上周上涨0.55X。

　　本周统计局公布10月房地产销售与投资情况。1）由于高基数以及政策效果减弱，单月商品房销售同比降幅扩大。10月销售面积6147万平，同比增速-18.8%（前值：-10.5%）；1-10月全国商品房销售面积7.20亿平，同比下降6.8%（前值：-5.5%）。2）今年以来投资降幅持续扩大。10月开发投资金额5857亿元，同比增速-23.0%（前值：-21.3%）；1-10月开发投资金额7.36万亿元，同比下降14.7%（前值：-13.9%）。3）70城房价环比跌幅扩大，10月70大中城市新房房价环比下降0.5%，二手房房价环比下跌0.7%，环比降幅均较9月扩大了0.1个百分点，首次出现所有城市二手房房价持续下跌的情形。不过，一二线城市房价环比跌幅并未扩大，压力主要集中在弱能级城市。

　　政策

　　重庆市发改委等8部门联合印发《进一步清理消费领域限制性举措持续扩大消费若干措施》，放宽全款购房公积金提取条件，职工一次性付清购房价款的，可自购房之日起满半年后每年提取一次，提取办理时限由两年放宽至五年，提取范围放宽至本人、配偶、子女及双方父母，合计提取金额不超过购房总价款。

　　投资建议：

　　10月楼市成交动能再度走弱，销售量价同比降幅均扩大，前期的政策效果的持续时间仅1个月。考虑到去年11、12月的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。我们认为，基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐