房地产行业报告：地产数据加速下滑，政策放松预期升温

　　投资要点

　　根据国家统计局数据，2025年1-10月，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，降幅较上月扩大0.8pct。房屋新开工面积49061万平方米，下降19.8%。新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，降幅较上月扩大1.3pct；新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%，降幅较上月扩大1.7pct。10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比均下降。目前需求端仍疲软，投资端房企拿地更加谨慎，政策放松预期再升温。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为162.52万方，本年累计新房成交面积为7775.59万方，累计同比-8.2%。30大中城市近四周平均成交面积为175.97万方，同比-32.1%，环比-5.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.91万方，同比-44.4%环比-5.7%，二线城市近四周平均成交面积为91.74万方，同比-26.3%环比-2.5%，三线城市近四周平均成交面积为37.32万方，同比-26%环比-10.5%。上周14城商品住宅可售面积为7988.46万方，同比-7.36%，环比-0.24%，14城去化周期为18.65个月，其中一线城市去化周期为13.35个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为212.45万方，本年累计二手房成交面积为9723.5万方，累计同比+9.1%。20城

　　近四周平均成交面积为216.09万方，同比-21.2%，环比-0.3%。截至2025/11/3全国城市二手房出售挂牌量指数为6.61，环比+20.8%，挂牌价指数为149.06，环比-0.39%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为263宗，成交住宅类土地数量为53宗，新增供应商服类土地数量为214宗，成交商服类土地数量为43宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.42，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.48。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4889元/平方米，溢价率为2.46%，环比-0.7pct，成交商服类土地楼面均价为2433元/平方米，溢价率为2.1%，环比-0.04pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，房地产指数跑赢沪深300指数3.78pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨3.99%，恒生综合指数上涨1.26%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.73pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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中邮证券 高丁卉