房地产行业2026年上半年投资策略：调整幅度基本到位，但时间上可能仍有一段“磨底”期

　　投资要点：

　　基本面仍处于筑底阶段。截至三季度末，全国商品房销售面积累计同比下跌5.5%，全国商品住宅销售面积累计同比下跌5.6%，降幅相比8月末分别扩大0.8个百分点和扩大0.9个百分点。全国商品房销售金额同比下降7.9%，全国商品住宅销售金额同比下降7.6%，均延续前几个月同比降幅持续扩大的趋势。整体来看，前期的政策刺激效果已逐步弱化，房地产销售仍处于“磨底”阶段。

　　房企业绩继续承压，利润率持续下行。前三季度上市房企实现营业利润-358.52亿元，2024年四季度以来营业利润持续转亏，为统计以来首次。净利润及归属净利润分别为-585.17亿元及-647.41亿元，同比大幅增长318%及202%，亏损程度相比去年同期大幅扩大。盈利能力方面，2025年截至三季末，上市房企平均净资产收益率为-4.74%，在申万31个一级行业板块中排名倒数第1位，也是唯一一个净资产收益率为负数的行业。

　　未来可能仍有一段“磨底”期。当前中国房地产市场正经历调整期，多项指标仍处于磨底阶段。从绝对值来看，当前多项指标已回落至多年前水平。如房地产开发投资完成额从2021年峰值14.76万亿元跌至2024年10.02万亿元，预计2025年将进一步下跌至约9万亿元，从峰值下跌幅度将近40%，回到2014年附近水平。新开工面积已跌至接近2006年水平，施工面积接近2015年水平，销售面积及金额分别回到2010及2016年水平，均下跌至十多年至二十年前的水平。而2022年至今的房价下跌周期，为近二十年统计以来最长的也是最深的下跌周期。房企也出现历史以来最长周期及最大程度的亏损，相信这将加速行业的洗牌出清，也将加速剩下之房企调整自身发展战略，推动行业竞争格局的重构与优化。

　　参考对比日本、美国、欧洲等国家和地区房地产市场下跌周期的历史经验，除了日本下跌周期及幅度特别大，通过其他典型国际案例分析，我们预判当前中国房地产市场下跌幅度基本到位（后续如还有下跌空间也相对有限，整体风险可控），但时间上可能还存在一段“磨底”期。

　　整体观点与投资建议。整体来看，当前中国房地产市场正经历有统计以来最深及最长的调整期，多项指标已回落至十多年前水平。另一方面，房企的持续大额亏损，也将加速行业的洗牌出清，推动行业竞争格局的重构与优化。我们预计，未来将可能有进一步的加码政策落地，叠加我国经济韧性较高，未来经济增速保持在合理区间，将能有助于缩短本轮调整周期。

　　板块行情走势判断方面，我们仍认为从2024年9月底部开始，房地产板块估值将经历三段式修复过程。第一阶段主要为支持政策出台所推动，这在前一段行情中基本完成。第二阶段的中期估值修复过程相对漫长，需要基本面站稳回升的带动。而第三阶段的长期估值修复则需要行业实现出清及竞争格局的优化，房地产构建新的持续发展模式所推动。

　　我们认为当前板块行情处于第二个修复阶段。后续需要密切关注行业基本面的站稳回升进程。可以关注如进一步加码政策落地带动的供需结构的改善，流动性的改善，房企业绩修复，购房者对收入及房价预期改善等一些积极变化。

　　投资标的方面，我们认为经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，在逆市中能进一步提升市场占有率，在行业逐步走出周期低谷时也能更快实现修复回升。建议关注：保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、城建发展（600266）等。

　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；购房需求及信心不足。

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东莞证券 何敏仪