2025年上海房地产市场回顾

　　2025年上海经济运行平稳，三大先导产业快速增长，外贸和消费持续回暖。办公楼TMT引领新增需求，全年净吸纳量同比增长显韧性。零售市场户外运动和韩国潮牌表现活跃，礼品文创和玩具品类成为持续增长的亮点。仓储物流全年净吸纳创历史新高，空置率同比下降。商务园区办公楼新增供应集中释放，科技与消费品行业推动市场去化近半。投资市场交易活跃度稳步修复，机构投资者领跑市场。

　　2025年，上海办公楼市场共录得11个新项目交付，总体量达到79.2万平方米。在持续高供应与市场压力的背景下，新项目整体平均预租率不足10%，导致全市空置率同比上升1.2个百分点至23.3%。尽管需求复苏速度缓慢，但呈现逐季递增的趋势。下半年，随着企业搬迁和扩租活动的明显增多，全年净吸纳量累计达到约39万平方米，同比增长76.6%。

　　从行业需求结构来看，TMT行业今年超越金融业位居首位，占比达20%。游戏、电商及人工智能企业成为其主要增量来源，如字节跳动在五角场的新租成为年度规模最大交易之一，提振市场信心的同时也带动了新兴商务区的热度；金融业以19%的占比位列第二，保险、基金及投行企业仍是需求主力；消费品行业位居第三，占比13%，除传统快消品牌及家居类企业外，户外、宠物等新兴热门消费品类企业也有明显扩张趋势；专业服务业排名第四，占比11%，以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主；第三方办公排名第五，占比6%。

　　从区位表现来看，陆家嘴以7.8%的占比位列全市第一，需求主要来自板块内部搬迁，专业服务业流动尤为突出，而小部分增量需求则主要由金融及TMT企业贡献。在高租金客户外溢的压力下，陆家嘴通过主动降租等优惠措施吸引追求性价比的租户，板块内部流动活跃度明显提升；五角场以6.9%的占比位列第二，以字节跳动为首，TMT产业集聚效应进一步增强；淮海中路排名第三，占比6.6%，消费品和金融行业贡献突出；北外滩位列第四，占比6.3%，以金融和TMT企业的搬迁需求为主，律所及酒店租赁亦表现活跃；真如板块排名第五，占比6.1%。租金方面，2025年全市租金报价同比下降5.2%至每月每平方米240.7元，有效租金则受业主进一步的让利措施影响，同比下降9.5%至165.2元。

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