房地产市场专题报告：房地产新政评估及后续政策发力方向展望

　　投资要点

　　房地产调控基调进一步宽松，新政更加注重结构性调整。2024年9月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，彰显了中央稳定房地产市场的决心，标志着政策基调将更为积极。在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，同步推进供给消化和需求释放的重要性进一步凸显，9月以来出台的一系列房地产支持政策对供需两端的支持力度均明显加大，注重结构性调整是本轮新政最突出的特点。

　　部分新政对市场的提振效果突出，但政策效果的持续性有待观察。在存量政策和增量政策的叠加发力下，市场已出现一些积极变化。在央行降息和调降存量房贷利率等政策的推动下，12月居民中长期贷款新增3000亿元，同比多增1538亿元，反映居民购房意愿可能有所增强；在“白名单”融资协调机制的助力下，房企流动性和营运能力有所改善，2024年第三季度末上市房地产开发企业流动比率达2.1倍，创2020年第三季度以来新高；随着税收政策的优化，商品房销售量边际回升，特别是一线城市二手房市场的活跃度显著提高。值得注意的是，政策效果的持续性仍有待观察，且“白名单”项目、货币化安置等政策对增量投资和销售的提振效果有待进一步显现，土地和商品房收储工作目前也存在部分堵点。

　　当前房地产市场仍处于深度调整阶段，政策仍有进一步优化的空间。2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，绝对量降至与2009年相当的水平；2024年12月，二手房挂牌量指数相比2023年同期上升20.36%，二手房挂牌价指数相比2023年同期下降10.09%，反映二手房市场的“以价换量”特征较为明显，房价仍面临一定的下行压力。在基本面暂未出现明显变化的背景下，房地产市场目前仍处于深度调整阶段，后续政策有望进一步发力。在供给侧方面，预计政策将聚焦于优化收储机制、严控土地出让、加大力度支持房企以及推动房企并购重组等重点方向；在需求端方面，一线城市限制性措施以及房地产相关税收政策均有优化空间；财政支持力度有望加大，如提高购房补贴额度、提高个税房贷扣除比例等；更多稳就业促增收政策有望出台。

　　投资建议：（1）第三季度以来中央和地方出台了一系列房地产支持政策，彰显了决策层稳定房地产市场的决心，政策基调或将长期维持宽松。在政策效应的集中释放下，第四季度楼市出现边际回暖的迹象，但考虑到当前成交量、房价及投资等关键指标仍处于低位，政策效果的持续性仍有待观察。（2）新政对高能级城市的提振效果相对突出，建议持续跟踪成交量和房价的变化；若后续市场修复信号进一步明确，可优先关注在核心城市布局较广且业绩稳健的龙头房企。（3）当前国家正在积极推进企业并购重组，随着我国房地产市场进入存量时代，规模较小、开发能力较弱的房企可能面临一定压力，房企并购重组或将成为后续政策重点支持的方向，建议关注相关机会。

　　风险提示：需求修复不及预期；房价持续下行；房企债务风险蔓延。

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