内需新方向(4)：房地产企稳的宏观条件

　　核心观点

    　　能否有一套客观标准，定量分析中国地产企稳所需的宏观条件？

    　　中国高低能级城市的地产分化极大，且底层逻辑截然不同，综合考虑种种复杂因素，我们给出评估中国地产企稳的两套模型。

    　　针对低能级城市，关注消费属性，用房价收入比进行评估。需要剔除东亚高储蓄率以及中国特有的土地财政模式对数据干扰。

    　　针对高能级城市，关注投资属性，用净投资回报率模型评估。按揭利率才是当前高能级城市房价走势的关键变量。模型还给出不同高能级城市的敏感性测算结果。

    　　对于当前地产，模型给出两点判断：

    　　①中国低能级地产已有弱企稳迹象，企稳的基础是否扎实关键看后续居民收入走势。

    　　②假设租金不变，高能级地产企稳（净投资回报率为0），需要利率调降空间。

    　　摘要

    　　地产一直以来是中国宏观经济绕不开的重要话题。尤其当年初地产脉冲过后，高能级地产数据再度走弱，市场对地产的讨论再度升温。

    　　2022 年以来一直困惑市场的问题，挥之不去——中国地产是否企稳，何时企稳，需要怎样的条件才能企稳？

    　　我们尝试从国际经验比较入手，考虑中国地产的复杂性，套用两个模型定量观测中国地产企稳的宏观条件。 机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：周君芝 日期：2025-07-01

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