上半年 京沪杭蓉领跑土拍市场

　　上半年，土地出让金止跌转增，城市间分化明显连跌四年后，今年1-6 月土地出让金1.19 万亿元，同比增长12%，迎来拐点。重点城市拉动明显，出让金TOP3、TOP5、TOP15 的城市占据全国1/4、1/3、1/2 的市场份额，较去年同期有6-9 个百分点的提升。

    　　具体城市上，杭州、北京、上海、成都与其他城市拉开较大差距，出让金、溢价率双高，扣除这四城后，1-6 月出让金同比增长0.4%。扣除出让金TOP15 城后，1-6 月出让金下滑6%。

    　　下半年，核心城市供地力度可能减弱，关注上海7 月土拍

    　　根据供地数据，7 月供地起始价2142 亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度已经减弱。

    　　热门城市供地热度能否延续？从起拍价超过20 亿元的高价地块供给来看，7 月高价地主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少。7 月上海供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及南京西路、北外滩等核心位置。此外在苏州、杭州各有1 块高价地供给，起拍价分别为43 亿元，27 亿元。

    　　今年核心城市供地或呈现前高后低，前期推出高品质土地，吸引市场化房企竞争获取，有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额。在上半年储备一定体量存货之后，下半年市场化房企拿地规模可能下滑，与之替代的可能是城投公司进入土拍市场，在非核心城市获取土地。根据2021 年以来的历史规律，每年四季度，尤其是11-12 月，城投拿地占比往往抬升，基本可以达到60%以上，部分三四线城市达到80%以上。

    　　风险提示

    　　中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 机构：华西证券股份有限公司 研究员：刘郁/姜丹/黄晓曦 日期：2025-07-07

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