核心观点

　　新房成交面积同环比降幅均收窄。40个城市新房成交面积为194.9万平方米，环比下降2.9%，同比下降17.4%，同比降幅较上周收窄1.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.2%、-0.4%、-12.3%，同比增速分别为-14.0%、-15.0%、-27.5%，一线城市同比降幅较上周扩大0.2个百分点，二、三四线城市同比降幅分别较上周收窄3.3、0.3个百分点。

　　二手房成交面积环比由负转正，同比增速提升。18个城市成交面积为177.3万平方米，环比上升0.7%，同比上升12.4%，同比增速较上周提升了6.1个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为2.4%、0.4%、-0.7%，同比增速分别为56.5%、-7.1%、-5.3%，一线城市同比持续为正，同比较上周下降了5.2个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大1.0个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄25.6个百分点。

　　新房库存面积环比由负转正，同比降幅扩大，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9741万平方米环比增速为0.1%，同比增速为-3.3%；去化周期为17.9个月，同环比分别提升3.5、0.3个月。一、二、三四线城市去化周期分别为18.8、14.8、61.4个月，同比分别上升3.7、2.5、27.6个月，环比分别提升0.4、0.1、0.9个月。

　　土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为1136.0万平方米，环比上升6.4%同比下降61.7%；成交土地总价为224.0亿元，环比上升2.4%，同比下跌71.1%；楼面均价为1972元/平，环比下降3.7%，同比下降24.5%；土地溢价率为6.5%，同环比分别上升2.3、3.2个百分点。

　　本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。国内债券总发行量为175.4亿元，环比增长57.3%，同比下降；净融资32.9%（前值：-58.7%）。总偿还量为119.0亿元，环比增长6.3%，同比增长90.6%（前值：-48.6%）额为56.4亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降1.8pct，房地产行业相对收益为-2.6%，较上周下降2.5pct。房地产板块PE为14.07X，较上周上升0.02X。北上资金对非银金融、建筑材料、电子等加仓金额较大，分别为6、4.91、3.29亿元。对房地产的持股占比变化为-0.03%（上周为-0.67%），净买入-7.46亿元（上周净买入1.07亿元）。

　　本周统计局公布房地产数据，销售降幅持续改善，开工与投资仍然低迷。5、6月销售同比降幅连续两个月收窄，主要是因为半年度冲业绩期+“517”地产新政的支持下，房地产市场活跃度边际改善，短期部分核心城市市场出现好转，从而对全国市场形成支撑；但销售绝对量仍处于2013年以来历史同期最低水平，需求信心仍然不足。在土地成交下滑、房企经营承压下，6月房地产开发投资虽然单月降幅收窄，但从绝对值来看，仍处于2016年以来同期的最低水平，尚未出现明显好转迹象。

　　政策

　　本周，三中全会召开，一方面，公报中涉及房地产的内容是从“防风险”的托底角度出发的；另一方面，政策仍有空间。在解读会议精神发布会上，涉及房地产的内容包括：1）提及“坚持稳中求进、先立后破”。从表述来看我们认为是要“先调整后清算”，解决当下的问题是主要工作。2）提及“用改革的办法解决前进中的问题”、“进一步落实和完善房地产新政策”、“建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等制度”。我们认为房地产政策仍有空间，但从时间点来看，7、8月是传统淡季，出台强政策的概率不高，9月初或930是重要节点。3）提及“消化存量和优化增量相结合”、“切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源”、“加快构建房地产发展新模式”、“建设适应人民群众新期待的好房子”等，我们预计整体行业政策方向仍将以稳市场、去库存为主房地产高质量发展空间大，未来大面积产品或将增加。

　　此外，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中：1）提及“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。各地政策仍有调整空间，目前仅天津、海南、一线城市仍有限购政策；普宅和非普宅的差异主要集中在增值税上，若取消，有利于降低购房的税费成本，促进置换。2）提及“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。一方面，行业融资问题仍要突破，或推出创新型融资方式。另一方面，长期方向上预售制度或逐渐调整，预售节点或更加严格，有力有序推进现房销售。3）提及“完善房地产税收制度”。房地产税制度完善是正常的国家税法的完善。但要分两面看：短期要求地方政府降低对房地产财税的依赖，以及对购房人相关税收的优惠，远期还是会继续推进房产税制度。4）提及“多渠道增加居民财产性收入”，多次提及完善收入分配和就业制度。国内居民财产中房产是大头，此表态至少不否定持有房产的必要性，并且强调稳定房价预期的重要性。此外，当前居民收入与就业形势较差也制约着地产需求的释放，需要扭转预期。

　　投资建议

　　本届三中全会公报涉及房地产的内容仍然是从防范化解风险角度出发的，同时继续强调了房地产重要性，“稳市场”“去库存”配套政策有望继续完善落实。在前期“517”地产新政的支持下，6月销售、房价均出现改善，不过，未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善。短期来看，若房价达到市场心理预期或有增量政策出台，可能会带动一波行情。目前来看，下半年信贷政策上再松动的可能性较大。长期来看，持续性的板块上涨行情仍需要看全国基本面的真实修复情况。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

中银证券 夏亦丰,许佳璐