投资要点

　　2024Q2全国土地供应及成交情况

　　土地推出建面方面，2024年Q2全国供给土地规划建面7.00亿方，同比增速为-28.25%。土地出让金方面，2024年Q2全国实现土地出让金0.56万亿，同比增速为-46.39%。

　　从溢价率数据来看，2024年Q2土地出让平均溢价率2.82%，相比2023年Q2下降2.81个百分点。从城市能级来看，2024年Q2一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为2.33%、2.50%、3.19%。从单月数据来看，2024年6月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为2.83%、0.57%、3.62%、2.84%。

　　流拍率方面，2024年Q2平均流拍率为8.60%，2023年Q2流拍率为8.96%，相比下降0.36个百分点。2024年Q2，4-6月流拍率分别为7.87%、9.91%、10.29%。

　　高总价及高溢价率地块的城市分析

　　2024年Q2高总价地块数共有7宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q2总价超过50亿元的地块北京有4块、上海有1块、杭州1块、厦门1块。

　　从高溢价率城市数量来看，2024年6月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为15城（4月、5月分别为10、10城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（4月、5月分别为7、6城）。住宅口径土地溢价率方面，2024年4月单月溢价率超过20%的城市数目为16城（5月、6月分别为12、12城），溢价率超过30%的城市数目为9城（5月、6月分别为9、7城）。

　　2024年Q2有6个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，新疆2024年Q2土地出让同比+47.93%，海南、吉林、青海、辽宁、甘肃同比分别为+29.84%、+27.67%、+18.12%、+11.36%、+2.38%。

　　从绝对数值来看，浙江、江苏和山东的累计土地出让金排名全国前三。

　　投资建议：2024年Q2土地推出规划面积同比下滑近3成，成交金额下滑近5成，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，销售的下行压力传导到土地市场，降低了房企投资欲望。但从溢价率和流拍率看似乎没有进一步大幅恶化，土地市场有接近底部的趋势。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。

　　风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。

中泰证券 由子沛,李垚,侯希得