2024 年， 上海豪宅热销带动市场热度走高， 但整体上海市场并没有想象中那么好，市区和城郊产品的去化率存在明显的结构分化， 一些外环外城郊产品的开盘去化率差强人意。

　　这样的背景下， 上半年部分中外环线的刚改产品凭借相对较高的性价比， 仍实现了不错的去化。 如南大板块的华润中环置地中心·润府三开三罄， 中环金茂府认购率超 150%。南大板块的特征是城市界面仍处于改善过程中， 有产业导入、 并且以地缘型刚改客户为主。 在全国一二线城市中， 符合这些特征的板块和供应很多， 对于客户需求的挖掘和操盘策略值得借鉴。

　　本文我们聚焦宝山南大板块， 通过分析华润置地中环置地中心· 润府、 中环金茂府、保利海上瑧悦 3 个项目， 研究目标客群的具体特征和客户需求。

　　一、 购房客户是谁， 顾客的购买力如何

　　南大板块地处上海西北区域的外环和中环之间， 隶属于宝山区大场镇、 得名于南大路——连接南翔和大场的重要通道。 南大板块的工业区域曾经是承接上海中心城区化工、皮革、 危化仓储等产业转移的基地， 区域内一度存在多个“ 城中村” ， 城市界面存在明显劣势。

　　2010 年以来， 南大地区从环境和产业入手， 开始了大规模的整改和拆迁。 作为宝山区四个重点发展区域之一， 规划由传统工业区转型成为绿色智慧融合发展的创新城区。近年来高污染企业全部搬离， 并陆续完成了厂房拆迁和土地平整。

　　随着上海“ 南北转型” 战略的推进， 上海 2035 总体规划中划定南大智慧城成为五大重点转型示范区之一， 南大板块迎来历史性发展机遇。 作为“ 北转型” 中的重点， 南大智慧城不断完善产业配套， 积极落地商业、 教育资源， 打造成为宝山布局科创产业的核心承载区。 具体来看， 南大智慧城规划总面积约 6.3 平方公里、 建筑面积约 540 万平方米， 坐拥六条轨道交通以及丰翔路站、 南大路站双 TOD 组团， 并配建 14 所学校、 3所医疗机构、 40+特色公园。

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