核心摘要

　　周度观点：本周重点50城新房成交套数环比升30%，7月日均成交同比降1.3%，但百强房企7月销售额同比仍降21%，再次强调若居民购房低于预期，政府收储为去库存唯一出路，政治局会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房，后续收储落地若超预期，或成短期行情催化；郑州推出首批配售型保障房，其中中建·澜溪苑项目为郑州城发安居以需定购，收购作为配售型保障性住房，项目配售价（5750元/平）约为市场成交价（7244元/平）的79%。中期趋势性行情仍在量价企稳，上周观点我们提到新入市项目品质提升，将对存量新房去化产生压力，而当前市场库存多为品质偏弱历史项目，若未来存量弱品质住宅多数转化为无效库存（即降价客户也不愿意买），加上拿地开工下滑带来新增供应下降、降首付降利率叠加房价下跌带来置业门槛下降，供需改善有望带动楼市更早企稳；若存量新房降价持续影响市场预期及新入市品质楼盘去化，则楼市企稳或相对更晚。投资建议方面，考虑板块低涨幅、低持仓，短期收储加速有望形成行情催化，中期潜在政策空间仍存、供需两端积极信号持续累积，关注新入市项目品质提升可能带来的新房市场演变影响。维持短期适度乐观观点，关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。

　　政策环境监测：政治局会议积极支持收购存量商品房用作保障性住房，郑州推出首批配售型保障房。

　　市场运行监测：1）新房成交环比回升，二手房成交环比下降。本周(7.27-8.2)50城新房成交2.4万套，环比升30%；20城二手房成交1.8万套，环比降7.4%。7月新房日均成交同比降1.3%，降幅较6月收窄10.2个百分点；二手房日均成交同比升33.7%，增幅较6月扩大17.9个百分点。2）库存环比下降，去化周期19个月。16城取证库存9951万平，环比降0.4%，去化周期19个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面3145.9万平、成交建面2591.5万平，环比升29.8%、升38%；成交溢价率3.8%，环比降4.9pct；其中一、二、三线成交建面分别占比5.8%、33%、61.2%，环比分别升5.6pct、降1.4pct、降4.2pct。

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行32亿元，海外债发行1亿美元。2）地产股：本周房地产板块涨1.32%，跑赢沪深300（-0.73%）；当前地产板块PE（TTM）16.21倍，估值处于近五年95.64%分位。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬