房地产行业第31周周报：本周新房二手房成交同比均改善；7月百强房企销售降幅扩大
本周新房成交面积环比增速扩大，同比由负转正；二手房成交面积环比降幅扩大，同比持续为正，增速扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。
核心观点
新房成交面积环比增速扩大，同比由负转正。LPR利率下调配合517新政后，房贷利率已处于历史最低水平，此外，各地“以旧换新”政策支持下促进“购新房”需求释放，本周新房成交有所好转。40个城市新房成交面积为248.6万平方米，环比上升21.2%，同比上升2.9%，同比由负转正，较上周上升了30.5个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为69.5、122.6、56.4万平方米，环比增速分别为32.6%、24.2%、4.6%，同比增速分别为14.2%、-2.3%、-0.7%，一线城市同比由负转正，同比增速上升了43.6个百分点，二、三四线城市同比降幅分别收窄了24.0、26.8个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为9684万平方米，环比增速为-0.5%，同比增速为-3.3%；去化周期为16.9个月，环比降低0.8个月，同比上升2.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.7、14.0、56.6个月，一、二、三四线城市环比分别降低0.9、0.6、2.0个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.5、1.1、20.5个月
土地市场环比量价齐升，溢价率环比上升，同比下降。成交土地规划建筑面积为1334.3万平方米环比上升27.3%，同比下跌55.1%；成交土地总价为353.9亿元，环比上升57.0%，同比下跌26.1%成交土地楼面均价为2652.2元/平，环比上升23.3%，同比上升64.6%；百城成交土地溢价率为2.2%环比上升0.4%，同比下跌0.1%。
房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为49.8亿元，环比下降46.8%同比下降55.3%（前值：-46.6%）。总偿还量为75.8亿元，环比下降35.6%，同比下降32.3%（前值：-1.2%）；净融资额为27.0亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为1.32%，较上周上升4.0pct，房地产行业相对收益为2.0%较上周上升1.1pct。房地产板块PE为13.63X，较上周上升0.1X。北上资金对有医药生物、非银金属、银行、公用事业等加仓金额较大，分别为30.07、29.21、17.03亿元。对房地产的持股占比变化为-0.64%（上周为0.01%），净买入0.15亿元（上周净买入0.8亿元）。
百强房企7月销售降幅扩大，累计降幅持续收窄。百强房企7月单月实现全口径销售额2963亿元同比-20.2%（前值：-18.0%），受传统销售淡季、高温天气、供给约束、利好政策效果边际递减等因素影响，成交有所降温；1-7月百强房企全口径销售额2.31万亿元，同比-39.7%（前值：-41.8%）
政策
中央层面，中央政治局会议召开，提及“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”，再度强调政府收储；央行召开2024年下半年工作会议也提出“防范化解房地产金融风险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度”，是对三中全会精神的落实，预计未来地产仍将注重“防风险、去库存、稳市场”三大方向。
地方层面，7月31日郑州政府决定取消新建商品住房销售价格指导，允许开发企业自主定价。8月1日，甘肃省天水市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》同样提出了取消新建商品房销售价格备案要求，销售价格由开发企业按照市场销售情况适时调整。我们认为，随着市场的不断调整，包括限价在内的限制性政策逐步退出，让市场回归市场。新房指导价以及土拍限价的取消，也意味着未来的新房与土地的价格将由市场供需决定。
投资建议
我们认为，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。同时，重点城市二手房的成交量恢复情况好于新房，也一定程度上利好房地产经纪行业。此外，当前政策仍具备释放空间，把握增量政策落地中的投资机会。长期来看，行业竞争格局改善逻辑依然适用，财务安全性高、拿地和销售基本面仍然较好的优质房企有望在行业出清过程中受益。整体来说，下半年板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
中银证券 夏亦丰,许佳璐
