投资要点

　　近几周重点城市新房库存绝对值有所减少，但由于新房成交量仍然较低，库存去化周期尚未明显掉头向下，随着各地收储政策的积极推进，以及各地“限价”措施的解除，预计后续市场将对开发商“降价促销”进一步去敏感化，行业整体库存去化有望加速。二手房方面成交量依然较大，但挂牌价仍在下行，目前挂牌量仍然处于较高的位置，我们认为未来行业将进入以存量房为主的市场。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为159.47万方，本年累计新房成交面积为6154.91万方，累计同比-36.7%。30大中城市近四周平均成交面积为174.88万方，同比-18.2%，环比-1.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为71.32万方，同比-8.3%环比+1.7%，二线城市近四周平均成交面积为74.42万方，同比-29.4%环比-6.6%，三线城市近四周平均成交面积为29.14万方，同比-5.1%环比+4.2%。上周重点10城商品住宅可售面积为6991.44万方，同比-0.41%，环比-0.09%，重点10城去化周期为16.34个月，其中一线城市去化周期为15.4个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为185.75万方，本年累计二手房成交面积为4818.82万方，累计同比-4.2%。重点10城近四周平均成交面积为158.84万方，同比+26%，环比+5.3%。截至2024/8/4全国城市二手房出售挂牌量指数为48.23，环比-3.2%，挂牌价指数为164.26，环比-0.38%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为3.2万方，成交住宅类土地建面为187.63万方，新增供应商服类土地建面为4.65万方，成交商服类土地建面为209.77万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为4.16，平均商服类土地成交建面/供应建面为2.1。

　　上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3927.59元/平方米，溢价率为1.87%，环比-4.36pct，成交商服类土地楼面均价为1724.95元/平方米，溢价率为1.16%，环比-4.95pct。

　　行情回顾

　　上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.26%，沪深300指数下跌1.56%，房地产指数跑赢沪深300指数4.82pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨3.4%，恒生综合指数上涨0.84%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.56pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。

中邮证券 曾凡喆,高丁卉