房地产行业2024年7月统计局数据点评：传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷
国家统计局发布2024年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。7月销售面积6233万平，同比增速-15.4%（前值：-14.5%）；开发投资金额8348亿元，同比增速-10.8%（前值：-10.1%）；新开工面积5710万平，同比增速-19.7%（前值：-21.7%）。
统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自2023年3月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自2024年1-2月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。
核心观点
1.商品房销售：
单月销售同比降幅扩大，从绝对值来看，处于2013年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅扩大。7月销售面积6233万平，同比下降15.4%，降幅较6月扩大了0.9个百分点；销售金额6197亿元，同比下降18.5%，降幅较6月扩大了4.2个百分点。其中，住宅销售面积5287万平，同比下降14.5%，同比降幅虽然较6月收窄了1.3个百分点，从绝对值来看，处于2013年以来同期最低位。7月因年中冲刺季已过，多数城市房企推盘力度减弱，叠加高温天气和核心城市政策效应减弱，销售承压。此外，我们跟踪的高频数据显示7月18城二手房成交面积同比增长17.2%，二手房市场挂牌量高企、价格持续下行，性价比较高，持续分流部分新房刚需客户。2）住宅销售均价环比转降。7月商品房销售均价9942元/平，环比下降2.3%，同比下降3.7%；其中住宅销售均价10435元/平，环比下降3.3%，同比下降3.5%。3）东部区域销售面积同比降幅收窄。7月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-9.4%、-21.5%、-18.0%，其中，东部降幅较6月收窄1.5个百分点，中、西部降幅较6月分别扩大了0.4、2.8个百分点。1-7月全国商品房累计销售面积5.41亿平，同比下降18.6%，从绝对值来看，为2013年以来同期最低水平；销售金额5.33万亿元，同比下降24.3%；销售均价9849元/平，同比下降7.0%。我们认为，随着后续信贷政策的放松预期以及高基数效应的减弱，预计接下来商品房销售规模下行趋势有望缓解。不过，未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善
2.新房库存：
我国新房库存量与去化周期环比有所下降，但去库存压力仍然较大。1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2024年7月末，我国商品住宅广义库存面积为19.3亿平，环比下降0.7%，同比下降10.7%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）28.6个月，环比下降0.6个月，同比增加3.1个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2024年7月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.82亿平，环比下降0.1%，同比增长22.4%，现房去化周期为21.5个月，环比基本持平，同比提升了0.1个月；7月末我国住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为19.8%，环比提升0.1个百分点，同比提升5.3个百分点。其中或也有一大部分属于滞重库存，长期较难去化；另外由于居民对期房烂尾的担忧越来越多期房不得不滞存到准现房或现房才能卖得掉。这也能解释为什么现房的库存面积在增加而去化周期增速小于全部库存。
3.房地产开发投资、新开工、竣工：
单月投资降幅扩大，整体投资仍然低迷。7月开发投资金额8348亿元，同比下降10.8%，降幅较6月扩大了0.7个百分点。其中住宅开发投资金额6347亿元，同比下降11.8%，降幅较6月扩大了2.1个百分点。从绝对值来看，单月投资额处于2014年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。今年上半年全国（300城）土地成交总价同比下降33%，预计将继续拖累下半年土地投资。2）施工建安投资持续低迷。7月新开工面积5710万平，同比下降19.7%，降幅虽然较6月收窄了2.0个百分点，但新开工规模处于2007年以来同期历史最低水平。1-7月施工面积也有12.1%的下降。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅连续三个月收窄，东部地区7月投资额同比下降8.9%，降幅较6月收窄了0.4个百分点；中、西部投资同比增速分别为-11.6%、-11.4%，降幅较6月分别扩大了0.1、0.9个百分点。1-7月累计开发投资金额6.09万亿元，同比下降10.2%；新开工面积4.37亿平，同比下降23.2%。我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计下半年新开工或延续下行态势，下半年房地产开发投资整体或仍偏弱。
竣工面积同比降幅虽然收窄，但今年以来持续出现双位数负增长。7月竣工面积3498万平，同比下降21.8%，降幅较6月收窄了7.8个百分点，今年以来持续出现两位数的单月同比降幅。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。1-7月累计竣工面积3.00亿平，同比下降21.8%。
4.开发商资金：
投资建议
随着市场进入传统淡季以及核心城市政策边际减弱，全国商品房销售同比降幅扩大，销售绝对量处于历史较低水平，需求信心仍然不足。未来市场能否持续修复，仍依赖于接下来政策跟进节奏和力度，以及居民预期的改善。供应端，在土地成交下滑、房企经营承压下，房地产开发投资尚未出现明显好转迹象。我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。一方面，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。另一方面，重点关注“去库存”政策实际落地情况，尤其是各地地方政府收购存量商品房用作保障房的相关细则的进展情况与政策效果。
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
中银证券 夏亦丰,许佳璐
