上海时隔8年重现高价地王，向市场传递积极信号，一定程度上体现出政府将定价权重还市场、助力行业修复的决心，对于增强重点城市改善性住房市场信心具有一定的积极作用。但当前土地市场分化仍然严重，市场预期并非单靠一次地王重现即可实现翻转，在住宅用地供应调节机制的指引下，预计大部分城市将面临住宅用地供应规模紧缩，未来重点城市或需推出更多优质地块，以点带面地助力市场预期逐步修复。

　　8月7日，上海展开今年第四批次土地出让，涉及徐汇、浦东、虹口、青浦、奉贤新城5宗地块。其中最受市场关注的地块为徐汇区斜土街道地块，该地块为小米曾经获取并计划作为徐汇滨江总部的地块，后经重新收储转性为住宅用地后本次重新上市，起拍楼面价即高达10.08万元/平方米，超过2016年中兴路一号项目的成交价，锁定新的“地王”。经过72轮竞价后该地块触及竞价上限，最终由绿城集团摇号获得，成交楼面价高达13.10万元/平方米，溢价率30%。该地块拍出高价主要有以下原因：从地块本身资质来看，该地块为徐汇滨江板块稀缺地块，拥有一线江景视角，交通、医疗、教育及商业优质资源齐备；从地块出让条件来看，根据上海土拍新规，该地块不设房地联动价，且没有中小套型比例和最低套数要求，未来可打造为豪宅产品，周边为豪宅聚集区，与该地块相邻的香港置地启元项目均价为17.8万元/平方米，今年4月开盘当日即售罄。

　　本次上海土拍时隔8年重新出现高价地王，向市场传递出一定的积极信号。政府允许新地王出现，至少表明在当前整体低迷的市场环境下，政府将定价权重新交还市场、助力行业修复的决心，通过优质地块的自然高价成交向市场注入信心，对于增强重点城市改善性住房市场信心具有一定的积极作用。但本次上海推出的其余4宗地块成交状况平淡，其中1宗地块低溢价成交，3宗地块为托底成交，上海作为全国房地产市场表现最好的城市之一，土地成交尚且表现出明显的冷热不均，表明当前土地市场分化仍然严重，单靠一次地王重现亦难实现市场预期翻转；考虑到我国绝大部分城市均面临很大的库存去化压力，在二季度自然资源部提出的住宅用地供应调节机制的指引下，预计大部分城市将面临住宅用地供应规模紧缩，未来重点城市或需推出更多优质地块，以点带面助力市场预期逐步修复。

中诚信国际 蒋螣,石炻