大中华区物业摘要：蓄力谋势 待时而动
新租需求维持低位，市场活跃度主要依赖于企业的搬迁需求所带动。金融、科技互联网行业租户贡献主要大面积成交。
全国供应继续放量，短期推升空置压力。
2024年上半年，中国经济保持总体平稳运行，宏观政策密集出台发挥了稳定作用。尽管二季度经济增速略有回调，但外需环境逐步回暖、新动能加速形成等积极因素正在逐步累积，为经济的高质量发展提供持续动力。在企业层面，整体办公需求的恢复略显带后，需求释放节奏仍显缓慢，全国主要城市甲级办公楼市场持续面临需求增长动力不足的挑战。具体而言，新租需求维持低位市场活跃度主要依赖于企业的搬迁需求所带动；与此同时，一个积极的变化是，办公楼业主方在租赁策略上展现出更高的灵活性价格因素激发了部分潜在的、寻求成本优化的租赁需求，从而促进了租赁流动性的小幅回暖。在全国甲级办公楼市场，尽管租金水平仍处于调整阶段，但部分城市已开始显现需求修复态势。
2024年第二季度，净吸纳量录得49.7万平方米，较上季度小幅降低其中，1.5线及二线城市表现较为亮眼，灵活的价格策略有效刺激市场需求，去化速度有所回暖。一线城市净吸纳量录得23.6万平方米环比有所回落。全国甲级办公楼市场中，价格策略正在催化存量办公楼的流动性，但这一轮流动并未出现明显的行业聚集特征。成交仍主要聚焦科技互联网、金融和专业服务三个基石需求行业。在深圳，传统金融责献了多笔超3.000平方米的大面积租赁成交北京科技互联网行业的租户占到了全市租赁成交总量的四分之一广州全市上半年单笔超过3.000平方米的成交中，科技互联网占据近七成。此外，在武汉，专业服务业延续了稳健扩张态势，占到甲级办公楼市场成交总量的19%。
在广州、重庆等战略新兴经济加速聚集的城市，人工智能、航空航天、能源、数字经济等诸多重点产业链正在进一步推动当地商业及产业地产需求的增长，成为新的增长动力。第二季度，全国一线城市甲级办公楼市场共录得约26.1万平方米的新增面积，环比降低46%。1.5线及二线城市新增供应体量共计录得38.6万平方米，体量相较上季度翻倍。大多集中在新兴区域，对存量市场造成一定冲击。
全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行超势，业主普遍对市场基本面具有一定的走弱预期，多数希望以让步租金的形式来维持经营性收入的稳定性。一线城市中，上海租金降幅最大，市场竞争持续，较大的市场供应加上有限的新增需求使得整体市场租金继续处于下行通道。北京平均租金维持下降超势，同比已下降12.7%。面对需求不足的现状业主在续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定。深圳的租金表现已处于较低基数水平，第二季度租金降幅略有收窄，租金环比下降约1.8%。广州市场受到租户成本控制的影响，租金环比下降2.1%。全国1.5线与二线城市的甲级市场租金水平同样处在下行周期，但低租金环境也为租户带来了搬迁和升级的良机，推动了租赁活跃度的提升。成都新增供应带来的短期空置压力催化市场租金加速下行，第二季度甲级办公楼净有效租金环比下跌2.2%。西安市场中，联合办公及二房东低价竞争致使一级租赁市场租金持续承压，上半年累计下降1.8%。
JLL
