行业事件

　　房地产板块上市公司发布 2024 年半年度业绩报告。

　　业绩： 营收下降，利润承压

　　2024 年上半年， TOP20 房企 2024 年上半年实现营业收入 1.52 万亿元，同比减少 11.7%；实现归母净利润 237 亿元，同比减少 64.0%； 平均毛利率为 11.8%，同比降低 2.2pct，平均净利率为 2.5%，同比降低 2.6pct。 2024 年上半年， 10 家 A 股房企平均现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为 0.97x、 69.0%、 69.4%，较 2023 年末分别-0.33x、11.8pct、 -0.2pct。按照三道红线分档来看， 2024 年上半年，共 4 家处于绿档， 3 家处于黄档， 2 家处于橙档， 1 家处于红档。

　　资金： 融资收缩， 债务高位

　　根据中指院数据统计， 2024H1 地产板块总融资额为 2828 亿元，同比减少 30.0%。分类别来看，信用债、海外债、信托、 ABS 分别为 1827、 50、 37、 914 亿元，同比分别-21.9%、 -54.8%、-82.7%、 -33.7%。 2024H1 信用债和 ABS 占融资总额的比例为 96.9%，占比同比提高 4.9pct，贡献主要融资来源。 截止 2024 年 7 月底，房企债券规模为 24947 亿元，其中信用债和海外债分别为 15102、 9845 亿元。

　　销售：规模承压，均价提升

　　根据中指院数据， 2024 年上半年 TOP20 房企权益销售金额为 9357 亿元，同比下降 33.3%，权益销售面积为 4907 万平方米，同比下降 35.6%，销售均价为 19070 元/平方米，同比增长3.6%。 新房市场持续下行，但头部房企通过提高产品力、 布局核心城市， 销售均价保持增长。分房企来看， 2024 年上半年， 绿城中国销售金额为 618 亿元， 同比下降 2.3%，降幅最小；中海地产销售均价为 28725 元/平方米， 同比涨幅最大， 为 31.4%。

　　土地：拿地谨慎，持续分化

　　根据中指院数据， 2024 年上半年 TOP20 房企权益拿地金额为 1375 亿元，同比下降 55.8%，权益拿地面积为 815 万平方米，同比下降 57.0%，拿地均价为 16871 元/平方米，同比增长2.8%， TOP20 房企拿地强度为 14.7%，同比下降 7.5pct。土地方面， 2024 年上半年 300 城住宅用地共推出 1.1 亿平方米，同比下降 45.6%，成交 0.9 亿平方米，同比下降 38.1%。 分房企来看， 建发房产、绿城中国、滨江集团拿地较多，地价较高。

　　投资建议： 关注具备改善性产品塑造能力的头部房企

　　行业下行趋势下，房企基本面仍然承压。 需求端，市场观望情绪浓厚，新房市场量价仍有压力。供给端，目前房企现金流压力较大，同时库存较高， 下半年房企投资或将持续承压。短期来看， 市场或围绕政策预期展开博弈， 一方面各地陆续推出收储政策，但落地体量仍较小，有待给予详细指引；另一方面受外部环境影响， 降息空间有所释放， 若存量房贷利率能够跟进下调， 市场有望改善。 建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。

　　风险提示： 政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不足

国联证券 杜昊旻,姜好幸