投资要点：

　　当前二手房市场为何呈现“以价换量”格局？

　　当前核心城市二手房供需结构出现需求端复苏、供给端抛售的现象，进而形成二手房“以价换量”的成交格局。我们认为，供给端抛售行为，可主要归因于房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力，鉴于当前缺乏进一步降低存量房贷利率的政策支持，房主们倾向于通过出售房产以获得流动资金，进而提前偿还贷款，优化自身的按揭贷款成本。

　　此前是否下调过存量房贷利率，效果如何？

　　目前市场中下调存量房贷利率呼声较高，但实际上2023年已历经过一轮存量房贷利率下调。上一轮银行批量调整存量房贷利率在2023年9月25日，主要针对2023年8月31日前已发放或已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73BP，每年减少借款人利息支出约1700亿元。然而从23年9月调降后房地产销售去化指标看，上一轮调降对楼市复苏效果有限。

　　为何上一轮存量房贷利率调降效果有限？

　　上一轮存量房贷调降对楼市效果有限，原因主要是下调范围和下调幅度有限。一方面，下调范围有限，该次调降针对首套个人住房贷款，并未惠及存在较大新老利差的二套房贷款。另一方面，下调幅度有限，据央行披露数据，23年12月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，而四季度存量房贷下调后的平均利率4.27%，即9月调降后的存量房贷利率并未与新增贷款利率拉平。

　　若存量房贷进一步调降，对楼市效果如何？

　　我们认为，在九月美国降息预期升温，国内利率下行空间打开的环境下，如果进一步降存量贷款利率至新增住房贷款利率水平，有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。

　　投资建议

　　我们认为，在海外降息预期升温，国内利率下行空间打开的背景下，建议关注以下两类房企：

　　1）9月地产政策宽松预期下，困境反转房企：【金地集团】、【新城控股】；

　　2）上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。

　　风险提示

　　地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

华福证券 陈立,于怡然