近几年我国房地产市场持续调整，库存压力有所加大，今年5月以来“去库存”成为房地产重要施策方向，多个城市相继发布了收储房源征集公告，但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，国企收储“去库存”模式整体仍处探索阶段，而近期越秀在广州成功实现退地置换，让市场看到了解决未开工土地库存的方式。

　　核心观点

　　1.库存水平：伴随着新开工面积快速回落，“已开工未售库存”下降明显，7月末全国住宅“已开工未售库存”约25亿平米，较去年底回落5.2%，供给收缩是目前库存下降的主要原因，但从去化周期来看，“已开工未售库存”去化周期约3.4年，较去年底延长0.6年。

　　2.去库存政策进展：针对“竣工未售库存”，5.17新政提出了“国企收储”方案，目前已有多地发布征集公告，但政策仍处探索期，提升各方积极性仍需政策优化。针对“已出让未开工土地”，近期越秀广州成功退地并以票据进行补偿，退地资金将继续用于在广州购买土地，这一方式为其他城市提供了参考，后续更多城市或将参考这一方式，改善库存结构，缓解企业库存压力。

　　3.趋势展望：库存去化周期是动态的，既受库存规模影响，也受市场销售速度影响。随着土地供应大幅缩量，市场正在进入自发去库存阶段，但目前房地产销售仍面临调整压力，仅依靠市场力量去库存节奏较为缓慢，支持政策仍需发力。目前国企收储、土地盘活等政策均具备改善空间，若政策端能够加快调整，将有助于库存去化，同时也将对房企现金流改善及居民预期产生积极影响。

中国指数研究院