周度观点： 本周（9.7-9.13） 重点50城新房成交环比降14.7%， 9月前13日日均成交同比降37.2%。 8月全国商品房销售面积同比降13%， 均价环比降0.4%， 延续以价换量。 短期房价及收入担忧仍在、 存量库存仍高， 预计楼市仍有调整压力；中期尽管新房品质提升， 但拿地开工骤降带来的供给收缩可能制约成交表现， 预计市场修复将遵循“量稳—价稳—房企报表修复—扩表—投资企稳” 的路径， 短期销售尚未企稳背景下， 投资端难言乐观。 当前楼市量价较2021年高点均明显回落， 同时随着首付、 房贷利率大幅下降， 居民购房门槛已明显降低， 租金回报率相对吸引力逐步增强。 主要房企市值及仓位均处于历史低位， 且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化， 中期视角下， 板块机会或大于风险， 当下更应关注哪类企业或率先企稳， 做好储备。 近年中央多次表态“建好房子” ， 多地发布住宅品质新规，高品质的第四代住宅项目去化较好， 预计产品力强、 历史包袱较轻、 库存结构优化房企或率先走出低谷。 从房企2019-2024H1拿地情况看，越秀、 建发2022年以后拿地占比较高， 若考虑自2023H2以来房企拿地存在调规可能， 中海、 建发、 保利、 绿城、 华润土储调仓相对积极，建发、 滨江、 华润、 绿城2024H1补仓相对较多， 更多关注最新报告《新房“高品质化” 下， 房企土储结构分析》 。 短期板块催化仍在于政策， 9月持续关注收储落地情况， 中期趋势性机会在于楼市量价企稳， 个股建议关注历史包袱较轻、 库存结构优化房企， 如中国海外发展、 越秀地产、 滨江集团、 绿城中国、 建发国际集团、 招商蛇口、 保利发展等， 同时建议关注经纪（贝壳） 、 物管（中海物业、 保利物业、 招商积余） 、 代建（绿城管理控股） 等细分领域头部企业。

　　政策环境监测： 银川拟收购商品房用作保障性住房， 自然资源部推进城市地下空间开发利用。

　　市场运行监测： 1） 新房成交回落、 二手房回升， 后市有待观察。 9.7-9.13 50城新房成交1.4万套， 环比降14.7%； 20城二手房成交1.6万套， 环比升2.6%。 9月（截至13日） 新房日均成交同比降37.2%， 降幅较8月扩大19.9个百分点；二手房日均成交同比升3.1%， 增幅较8月收窄2.8个百分点。 2） 库存环比下降， 去化周期19.3个月。 16城取证库存9856万平， 环比降0.1%， 去化周期19.3个月。 3） 土地成交回落、溢价率回升， 三线占比提高。 9.2-9.8百城土地供应建面3114.1万平、 成交建面2348.4万平， 环比降31.3%、 降27.2%；成交溢价率4.5%，环比升1pct；其中一、 二、 三线成交建面分别占比2.5%、 19.7%、 77.8%， 环比分别降3.3pct、 降5pct、 升8.3pct。

　　资本市场监测： 1） 地产债： 9.9-9.15境内地产债发行48.9亿元， 环比减少63.5亿元， 海外债发行1亿美元， 环比减少4.7亿美元。 2） 地产股： 9.9-9.15房地产板块下跌0.5%， 跑赢沪深300（-2.23%） ， 地产板块PE（TTM） 27.3倍， 估值处于近五年99.51%分位。

　　风险提示： 1） 楼市修复不及预期风险； 2） 个别房企流动性问题发酵、 连锁反应超出预期风险； 3） 行业短期波动超预期风险

平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬