核心观点

　　70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，环比下跌城市数量增加，房价仍然面临较大下行压力。8月70大中城市新房房价环比下降0.7%，二手房房价环比下跌0.9%，环比降幅均较上月扩大0.1个百分点。从房价下跌的时长来看，2023年6月-2024年8月70城新房房价环比已经持续下跌15个月，2023年5月-2024年8月70城二手房房价环比已经持续下跌16个月，此轮房价下行期的时长超过2014年（2014年5月-2015年3月新房二手房房价环比持续负增长11个月）。目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象。不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，年内也许能见到降幅收窄，但相比于14年“深V”后的快速反弹（约两个季度），本轮房价环比增速回正可能需更长的时间。从房价下跌的城市数量来看，2024年8月70城中新房房价环比下跌的城市数量有67个，较7月增加了1个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.77%，较7月扩大0.08个百分点；70城中二手房房价环比下跌的城市数量有69个（仅吉林环比微增0.1%），较7月增加了2个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.96%，较7月扩大了0.12个百分点。

　　一线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅扩大。1）新房：8月一线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较上月收窄0.2个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降0.5%（前值：-0.5%）；上海环比上涨0.6%（前值：+0.2%）；广州环比下降0.5%（前值：-0.8%），已经连续15个月房价下滑；深圳环比下降0.8%（前值：-0.9%），已经连续16个月房价下滑。上海自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，环比涨幅位列70城首位，今年以来由于高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：8月一线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大了0.4个百分点。其中，北京由环比持平转为环比下降1.0%；上海由上月的环比增长0.1%转为8月环比下降0.6%；广州环比下降0.7%（前值：-0.9%）；深圳环比下降1.3%（前值：-1.2%）。根据克而瑞，北京、上海、广州、深圳8月二手房成交面积同比分别增长32%、22%、2%、48%，“以价换量”趋势仍然明显。

　　二线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点。仅南京环比微增0.3%、西安环比持平，其余所有城市环比均下跌，环比跌幅相对较大的城市有福州、厦门、长沙、成都、兰州，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月扩大0.2个百分点。所有二线城市环比均下跌，其中福州、厦门环比跌幅均大于等于2.0%，石家庄、宁波合肥、济南、青岛、海口、昆明、重庆、西安、兰州环比跌幅在1.0%-2.0%之间。大部分核心城市“以价换量”的形势仍然延续，房价仍面临持续下行的压力。

　　三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点。所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、吉林、温州、金华、泉州、赣州、岳阳、惠州、韶关、北海、大理，环比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点。除吉林环比微增0.1%以外，所有城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、秦皇岛、包头、丹东、无锡、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、襄阳、岳阳、惠州、北海、大理，跌幅均大于等于1.0%。

　　8月刚需刚改产品新房、二手房房价环比跌幅均扩大；改善型产品新房、二手房房价环比跌幅均与上月持平。1）刚需产品：90平以下新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月扩大0.2个百分点。2）刚改产品：90-144平新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点。3）改善型产品：144平以上新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.8%，环比降幅与上月持平。

　　投资建议

　　8月新房、二手房房价环比跌幅均扩大，我们认为房价环比下降仍会持续一段时间。我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，其核心是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但成交韧性不及二手房。二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的变化。“去库存”政策实际落地情况或是板块估值修复的关注焦点，近期各地地方政府陆续出台了收购存量商品房用作保障房的相关细则并开始逐步落地，建议持续追踪进展情况及政策效果。此外，9月或将有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。目前来看，美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情，目前国内降息降准预期明确；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。整体行业需持续关注“金九银十”的反馈。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

中银证券 夏亦丰,许佳璐