报告要点

　　1998年房地产改革的初衷在于20世纪70年代城市化进程加快，大量人口从农村迁移至城市，住房缺口迫使房屋政策转型。早在1988年，全国住房改革会议就提出了低租金、提租补贴、租售结合、以租促售等一系列措施。但1989年后，在价格闯关、居民购房意愿弱、试点未能有效解决住房短缺等问题的影响下出现了十年的延期，房改政策进入等待阶段。进入90年代后，经济进入高速增长阶段，居民购买力快速提升，政策呼之欲出，开启了房地产大周期。税改不是促成土地财政的唯一推手。1993年分税制改革与1998年房改的初衷并非建立土地财政的逻辑关系，而是将更多资源与行政权力下划地方，以更好地推动地方经济发展。经济增速目标压力迫使地方政府寻找潜在增长点，地方政府选择通过出让土地作为财政收入的一部分，不仅可以增加地方财政收入，还能满足地方投资需求，推动经济增长。从政策出发的角度看，我们认为分税制改革并不是推动土地财政的直接原因，而是市场经济下地方政府的自然选择。

　　自1998年房改至今，中国房地产在26年中经历了7次大规模调整，其中可分为4次正向与3次逆向调整。地产政策调整的重要驱动力分别是宏观经济波动、控制房价和稳定市场、防范系统性金融风险以及保障住房需求及民生改善。调整背后的逻辑首先是应对宏观经济的波动。当经济过热时，政策通过提高首付比例、限制贷款和增加税收等措施来抑制投机，防止市场泡沫积聚；而在经济放缓时，政策则转向宽松，采取降低首付、放宽贷款条件等手段，刺激刚需和改善性需求，进而拉动内需、促进经济复苏。其次，控制房价和稳定市场是历次调控的主要目标之一。房价的快速上涨扩大了贫富差距，加剧了区域之间的不平衡及资产价格波动等问题，政策通过限购、限贷等政策手段，防止房价过快上涨，确保市场稳定。特别是在2016年提出的“房住不炒”政策后，调控进一步明确了以居住需求为核心的定位，不将房地产作为短期炒作的工具。此外，防范系统性金融风险也是政策调整的重要动因。由于房地产与金融体系紧密相关，过快上涨的房价可能导致金融杠杆过高，增加系统性风险。政府通过“三条红线”等措施，控制开发商负债水平，防止金融风险扩散。最后，保障住房需求及民生改善贯穿于历次调控之中，也是开启地产顺周期的关键。无论是在抑制投机还是刺激需求的政策中，政府始终重视增加保障性住房供给，确保中低收入群体的居住需求得以满足，同时通过保障房建设促进市场的健康发展和经济复苏。

　　与过去6次不同，新一轮调控政策更加注重精准调控和长效机制的建立。过去的调控往往是全国性的统一政策，而此次则强调“因城施策”，根据各地房地产市场的实际情况制定不同的政策，避免一刀切。此外，政策不再局限于短期的市场稳定，而是更加注重构建长效机制，包括多主体供给、多渠道保障的住房制度，推动租购并举，促进房地产市场的长期健康发展。

　　风险提示：

　　1、调控力度不及预期，销售数据或进一步下跌；

　　2、宏观经济复苏进度偏缓，进一步加大了房地产出清的难度。

五矿证券 尤春野