要点

　　近年来，我国房地产行业持续低迷，商品房市场形成了大量积压，不仅容易诱发系统性金融风险，还会影响社会稳定；同时，我国住房保障体系建设迫切，后续任务完成压力仍然较大。在加快商品房去库存以及构建完善的住房保障体系驱动下，国家积极鼓励地方国有企业收购存量商品房用于保障性住房。

　　2024年以来，在政策持续推动下，收购存量商品房作为保障性住房的城市逐渐增多，已有超过60个城市通过各种形式表态支持。据不完全统计，表态支持的城市主要集中于中、东部地区，且八成左右的收购存量商品房作为保障性住房行动由政府进行主导。目前，收购存量商品房作为保障性住房的模式可以分为“以旧换新”模式，直接购买模式以及股权收购三种模式，各有利弊，且“以旧换新”模式多数为企业主导，直接购买模式多数为政府主导，两者以2024年5月17日国务院政策例行吹风会为分界线，前者之前较多，后者之后较多。

　　作为生活必需品和公共品的住房要求政府承担起健康住房体系构建的职能，城投企业作为地方政府实现此类公共政策职能的重要载体，参与住房保障体系建设，亦是其自身转型的方向之一；城投企业收购存量商品房用作保障性住房亦面临收购积极性不高、债务融资空间被进一步压缩、运营经验或将不足、存在供需不平衡可能性等问题，后续亦可以通过坚持市场化原则，坚持资金期限与收益周期相匹配、保证项目投资回报率可以覆盖成本支出，制定合理考核机制、给予一定的自主性，以需定购、质量优先等方式推进收购存量商品房用作保障性住房的进程。

中诚信国际 陈涛