行业事件

　　报表端： 业绩持续承压，房企延续缩表

　　24 家样本房企 2024 年前三季度营业收入同比下降 22.7%，降幅较 2023 年全年走扩；归母净利润同比下降 187.7%，降幅持续扩大； 整体毛利率为 13.3%，较 2023年全年下降 2.7 个百分点； 整体销管费用率为 5.6%，较 2023 年全年上升 0.8 个百分点； 合同负债总额为 17153 亿元，同比减少 27.5%，合同负债对营业收入的覆盖倍数整体上升至 1.7 倍； 资产总额降至 8.36 万亿元，同比下降 11.2%； 资产负债率为 76.5%，同比下降 1.4 个百分点。

　　经营端： 政策助力销售改善，央国企和改善性房企更具韧性

　　2024 年 1-9 月，全国商品房累计销售金额同比下降 22.7%，累计销售面积同比下降 17.1%， 降幅均逐步收窄。 根据克而瑞数据， 百强房企 1-9 月的累计销售金额共计 28605 亿元，同比下降 38.6%。根据中指院数据， 1-9 月全国 300 城宅地累计供应面积为 20234 万平方米，同比减少 35.2%，累计成交面积为 14990 万平方米，同比减少 37.3%。绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展及中海地产位居权益拿地金额 TOP5，头部央国企保持合理的拿地节奏。

　　融资端： 融资成本有所下降，流动性压力仍在

　　根据中指院数据， 2024 年债券发行总额延续下行， 2024 年 1-6 月累计发行 2828亿元，同比下降 29.8%， 7 月、 8 月单月同比降幅逐渐收窄， 9 月同比增长 6.6%。2024 年上半年平均利率降至 3.1%， 7 月和 8 月分别降至 2.8%和 2.5%， 9 月利率小幅回升至 3.1%。 截止 2024 年 9 月末，房企债券余额为 22898 亿元。从债券到期时间来看， 2024 年第四季度到期债券余额为 1161 亿元， 2025 年到期债券余额为 7007亿元，房企整体仍将承受较大流动性压力。

　　政策端：政策组合拳落地，供需两侧齐发力

　　中央层面，政治局会议定调“止跌企稳”，一揽子增量政策相继出台，央行通过下调 LPR、降低存量房贷利率、调整二套房首付比例等措施，降低居民购房成本。此外，优化保障性住房再贷款政策，支持收购房企存量土地，促进房地产供需平衡。地方层面，一线城市迅速响应中央定调，放宽楼市限购限制。各地因城施策推进保障性住房收储政策，部分项目已率先落地。

　　投资建议： 关注头部央国企及具备改善性产品塑造能力的房企

　　房地产行业仍处于调整期，业绩持续承压，随着房企低毛利项目陆续结转完毕，业绩有望边际改善。近期政策在供需两端持续加码，市场预期有望得到改善，带动市场企稳。建议关注： 1）重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企； 2）受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台； 3）具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，以及具有增值服务创新能力和多元业务拓展的物业公司。

　　风险提示： 政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。

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国联证券 杜昊旻,方鹏,姜好幸