房地产：政策效应初显，市场分化延续

　　研报摘要：

　　事件：2025年4月16日，国家统计局发布2025年3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，70个大中城市中，有24城新建商品住宅价格环比上涨，2月为18城；环比看，上海涨幅0.7%领跑，北广深分别跌0.2%、跌0.1%、涨0.1%。

　　商品住宅整体止跌回稳态势明显，一线城市复苏表现分化。在去年9月底“止跌回稳”政策的利好下，房地产市场基本面持续改善，房价指标进一步改善。根据统计局数据，3月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。上海和深圳环比分别为5.7%、-3.9%分别上涨0.7%和0.1%，北京和广州分别下降0.2%和0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2%。其中，北京、上海、深圳分别上涨0.5%、0.4%和0.3%，广州下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。从环比数据来看，70个大中城市中，有24城新建商品住宅价格环比上涨，较2月的18城有所增加，表明市场活跃度有所提升，部分城市的购房需求得到释放，其中上海涨幅最为显著，达到0.7%，领跑全国，而北京、广州则分别下跌0.2%和0.1%，深圳微涨0.1%。一线城市内部的这种价格分化，与各城市的供需结构、政策导向以及市场预期密切相关，上海新房价格的上涨，很大程度上得益于中高端项目的集中入市。

　　二手房房价基本触底，优质房源将率先反弹。3月，二手房市场中一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.2%。上海二手房价格环比由上月下降0.4%转为上涨0.4%，涨幅在70城中仅次于北京。上海二手房价格的上涨，背后是成交量的快速释放与挂牌量的不断消耗。根据上海中原地产数据显示，3月份上海二手住宅成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%，成交量超过去年12月的高点，且为2022年以来成交量最高的3月。随着库存重心缓步向下，全国二手房市场价格基本触底，预计二手房价格将逐步终结下降趋势，大城市优质房源将最先反弹。

　　多重政策“组合拳”稳楼市，力促房地产市场止跌回稳。2025年一季度，全国房地产政策环境持续宽松。住建部3月推出的最新《住宅项目规范》将于5月实施，该规范致力于推动“好房子”建设，从产品质量层面进一步刺激改善型需求。此外，据不完全统计，全国66个省市出台了124次稳楼市政策，涵盖公积金优化、购房补贴、税费减免等多个方面。这些政策直接降低了购房者的成本，刺激了购房需求的释放。

　　投资建议：随着新房“止跌回稳”的政策目标逐渐落实，对于房地产市场的信心得到重塑，特别是个别一线城市房产价格企稳回升，复苏趋势明显。建议关注给予房地产行业“增持”评级，重点关注有实力、信用高、区域占优的地产企业，特别是在核心城市或重点区域布局拿地的龙头。

　　风险提示：经济复苏不及预期导致居民购房意愿较低，个别房企信用风险暴露，相关去库存政策落地和执行不及预期。

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财达证券 马燕