房地产行业2025年3月月报：3月楼市成交动能转弱；一二线城市住宅用地土拍溢价率超20%

　　核心观点

　　【新房成交】

　　供应增加带动成交环比回升，但同比涨幅收窄，成交动能转弱。3月40城新房成交面积环比+74.3%，同比+12.0%，同比涨幅较上月收窄13.0pct。春节后季节性需求释放、政策宽松、供给放量、房企营销力度增加等因素带动下，新房成交同环比均呈现正增长，但成交动能转弱。从累计来看，1-3月40城新房成交面积同比+6.2%。

　　从各能级城市来看，高能级城市一季度新房成交累计同比涨幅显著高于低能级城市。1）一线城市：3月新房成交面积环比+81.0%，同比+11.0%，同比涨幅较上月收窄了46.9pct。具体来看，四个一线城市新房成交量同环比均增长，其中北京核心区改善盘入市带动结构性放量，同比+48%，环比+120%；深圳同比+6%，环比+33%；上海同比+1%，环比+92%；广州同比+8%，环比+69%。从累计来看，1-3月一线城市新房成交面积同比+9.8%。2）二线城市：3月新房成交面积环比+79.4%，同比+12.2%，同比涨幅较上月收窄了17.7pct。所有我们跟踪的二线城市环比均正增长，宁波、苏州、福州、武汉、杭州、南京、南宁同比正增长，青岛、济南、成都同比下跌。从累计来看，1-3月二线城市新房成交面积同比+7.2%。3）三四线城市：3月新房成交面积环比+61.6%，同比+12.4%，同比由负转正，同比增速较上月上升了14.0pct。金华、舟山、江门、韶关、东莞、清远、温州、扬州、惠州同环比均提升，其余城市同环比多呈下降趋势。从累计来看，1-3月三四线城市新房成交面积同比+0.9%。

　　【二手房成交】

　　3月二手房成交面积同环比均正增长，但同比涨幅收窄，成交动能转弱。3月18城二手房成交面积环比+66.3%，同比+35.2%，同比增速已经连续10个月保持正增长，不过同比涨幅较上月收窄了27.7pct，成交动能转弱。从累计来看，1-3月18城二手房成交

　　面积同比+27.1%。

　　从各城市能级来看，3月各能级城市二手房成交面积同环比均正增长，一线城市同比涨幅明显大于二、三四线城市。3月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为61.5%、67.4%、68.9%，同比增速分别为44.0%、31.1%、28.3%，一、二线城市同比涨幅分别较上月收窄了51.8、21.2pct，三四线城市同比涨幅较上月扩大了2.5pct。从累计来看，1-3月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为42.3%、23.9%、6.1%。具体而言，3月一线城市中，北京、深圳二手房成交面积同比增长61%、62%，环比上升38%、65%。二线城市环比均出现正增长，其中杭州同比+68%，厦门同比+37%，成都同比+34%，涨幅居二线城市前三。三四线城市中仅韶关、扬州同比下滑，其余我们跟踪的城市同环比均增长。

　　【新房库存与去化】预判下月，4月仍为传统旺季，供求仍有望延续弱修复态势，但若没有进一步的宽松政策出台，成交动能可能持续走弱。

　　库存与去化：库存规模与去化周期同环比均下降。截至3月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比-1.6%，同比-16.7%；去化周期13.4个月，环比-1.1个月，同比-5.4个月。具体来看，3月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州、福州去化周期在12个月内（深圳为2月新增，福州为3月新增）。

　　开盘去化率：重点城市平均开盘去化率增至45%。3月房企推盘积极性稳步回升、营销力度增强，29城平均开盘去化率达45%，环比+11pct，同比+19pct。其中，一线城市平均开盘去化率46%，环比-2pct，同比+14pct；二线城市平均开盘去化率48%，环比+13pct，同比+18pct；三四线城市平均开盘去化率30%，环比+25pct，同比+9pct。具体而言，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等3月开盘去化率均在6成以上，而从变化趋势来看：1）上海、深圳、成都等均出现环比下降，热度小幅回落，主要是受到供给结构影响；2）武汉、南京等前期深度调整类城市回暖动力略显不足，环比降幅均在7-8pct，3月去化率不足4成；3）天津、苏州、西安、郑州、宁波因短期开盘项目品质提升，去化率骤增。

　　【土地市场】

　　从市场热度来看，3月溢价率创下21年8月（43个月）以来的新高。这主要是得益于供应的土地质量提升；中央部委一系列稳楼市政策的发布，核心城市发展预期显著好转；闲置用地回收、存量商品房收储的积极推进。其中一、二线城市住宅类用地平均溢价率均超过20%，核心城市延续高热，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。3月全国成交土地建面环比-24.1%，同比-33.9%；楼面价环比+3.7%，同比+7.2%；平均溢价率12.4%，环比+3.3pct，同比+7.9pct。其中，一、二、三线城市住宅类用地楼面价环比增速分别

　　为48.7%、0.7%、-23.9%，同比增速分别为103.3%、9.0%、-24.3%；溢价率分别为28.5%、21.6%、1.7%。

　　2025年1-3月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过10%，土地溢价率同比明显提升，整体“提质缩量”特征明显。1-3月全国成交土地建面同比-15.1%；楼面均价同比+10.9%；平均溢价率9.7%，同比+5.8pct。一、二、三线城市成交建面同比增速分别为-46.0%、-16.9%、-19.8%；溢价率分别为15.8%、16.0%、2.1%。1-3月全国住宅类用地成交土地建面同比-9.7%；楼面均价同比+13.6%；平均溢价率13.9%，同比+8.9pct。一、二、三线城市累计住宅类用地土地成交建面同比增速分别为-30.4%、-12.7%、-

　　【房企】1.4%；溢价率分别为19.6%、20.0%、2.2%，同比分别上升12.8、13.3、0.4pct。

　　房企销售：百强房企3月全口径销售同比由正转负。百强房企3月全口径销售额同比-11.1%（前值：+0.5%）；1-3月累计同比-7.3%。TOP20房企中，3月销售额同比增速为正的房企有：鸿荣源（凭借深圳鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云项目的热销，3月销售额同比+522%）、越秀（+58%）、电建

　　（+41%）、华发（+29%）、保利发展（+7%）、金茂（+2%）、绿地（+2%）、滨江（+1%）、绿城（+1%）。

　　房企拿地：核心城市土拍带动下百强房企拿地金额、拿地强度同比均提升。百强房企3月拿地金额同比+26.0%，拿地强度31%，环比-9pct，同比+9pct；拿地建面同比+15.8%；核心城市土拍带动3月楼面均价达9846元/平，同比+8.8%。具体来看，3月拿地金额排名前五的房企为：中海（拿地金额193亿元，拿地强度91%）、绿城（156亿元，72%）、建发（93亿元，96%）、招蛇（79亿元，50%）、滨江（77亿元，75%），竞争主要集中在销售规模居前的央企以及地域深耕型优质企业，且投资均聚焦在高能级城市。从累计来看，1-3月百强房企拿地金额同比+42.2%，拿地建面同比+5.1%，楼面均价同比+35.3%，拿地强度40%，同比+14pct。1-3月拿地金额超100亿元的企业有：华润、中海、绿城、招蛇、金茂、滨江、建发、保利发展。

　　房企融资：3月房地产行业融资规模环比大幅增长。3月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计454亿元，同比-33%，环比+104%，平均发行利率3.08%，同比-0.03pct，环比-0.55pct。具体来看，3月首开、珠江实业、苏高新、城建发展发行国内债券规模较大，分别为47、20、20、20亿元。从累计来看，1-3月行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计1187亿元，同比-25%，平均发行利率3.22%，同比-0.07pct。从到期情况来看，2025年3、6、7月为国内外债券到期小高峰，到期规模分别为1008、945、921亿元。

　　【政策】

　　中央层面，1）《政府工作报告》正式发布，对于房地产的表述涵盖内容全面。我们认为本次政府工作报告中房地产相关部分基本符合前期市场预期，对于地产的内容囊括较往年更加全面，从提振高需求到防范风险，都有了明确的表态。我们预期未来在调减限制性政策、城中村改造、盘活存量、收储、防范风险、“好房子”建设等方面有进一步的相关政策与细则落地，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。2)住建部两会发声，四大举措稳住楼市：a）巩固政策“组合拳”效果；b）努力实施城中村和危旧房改造；c）推进收购存量商品房；d）推动建设“好房子”。针对“大旧改”方向，住建部提出“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围”，“将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模”，我们认为，旧改有望进一步提速扩围，将成为2025年的重点工作之一。针对“收储”方向，政府工作报告中就有提及今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向为土地收储和收购存量商品房；本次住建部部长进一步提出“将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”。我们认为，未来收储配套政策也将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途（不再仅限于用作保障性住房）等，均有望推进各地收储工作进一步落实。针对“好房子建设”方向，住建部表示“近期在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》”。3)自然资源部、财政部联合发文，或将加速专项债收回收购存量闲置土地。3月11日，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，详细规定了发债要求、资金使用主体、申报审核流程、资金收益平衡及监督管理等方面的内容。4)中办、国办发文提振消费，并提出适时降低住房公积金贷款利率。中办、国办印发《提振消费专项

　　行动方案》，除了落实政府工作报告的相关内容以外，特别提及了公积金贷款相关政策的优化。

　　地方层面，1）南京全面取消限售。2）各地加大公积金贷款政策优化力度，青岛等地优化住房套数认定，深圳、苏州大幅提高贷款额度上限。其中深圳公积金贷款新规规定，个人最高额度从50万元提高至60万元，家庭从90万元提高至110万元，首套最高额度上浮比例从20%提升至40%。3）天津、杭州发布政策，助力“好房子”建设。天津发布关于住宅多样性政策补充要求的通知，其中对架空层、露台、阳台、阁楼等部位的建设要求进行规范化。杭州制定《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》，规定住宅层高不应小于3米，户型建面不小于160平且设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅层高不应小于3.15米。4）3月保障性住房相关工作推进明显提速。厦门发布《配售型保障性住房管理办法》，规范配售型保障性住房管理工作。广州正式启动首批配售型保障房的申购意向预登记工作，推出首批1336套配售型保障房的房源：黄埔区的萝岗和苑（936套，销售基准价1.58万元/平）、白云区的嘉翠苑（400套，1.73万元/平），价格基本上为周边在售商品房价格的六折左右，均为现房认购，并【板块收益】实行3年期的封闭管理。青岛首批配售型保障房于3月27日启动选房，共涉及3613套房源。

　　3月地产板块收益下滑，主要是因为3月以来楼市成交动能转弱。3月房地产板块绝对收益为-4.8%，相对收益（相对沪深300）为-4.7%，原因在于：1）前期政策博弈行情已经兑现，两会房地产相关政策基本符合前期市场预期，目前正处于后续政策落地前的政策空窗期。2）3月以来楼市成交动能转弱。

　　投资建议

　　我们建议从4月中旬开始重点关注地产板块行情。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，扩内需成为提振经济的关键，二季度货币政策有望进一步宽松，以应对外部的不确定性，而房地产作为内需的重要一环，“止跌回稳”的相关措施将进一步加速推进。若二季度相关政策落地，我们预计核心城市市场将继续修复。此外，近期部

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中银证券 夏亦丰,许佳璐