房地产行业研究周报：一季度地产指标有何启示？

　　行业追踪（2025.4.13-2025.4.19）

　　一季度“止跌企稳”见效，审慎看待Q2扰动因素

　　25Q1商品房销售面积2.19亿平，同比-3.0%，销售额2.07万亿元，同比-2.1%。3月降幅呈收窄趋势与重点城市高频成交数据契合，但与百强销售数据呈现背离，前3月百强市占率由前2月的43.4%下降至38.9%。前期“止跌回稳”政策效果具备成效，对Q2基本面走势或需审慎看待，可能存在因基数变化、城市热度差异、价格下行等因素带来的总量数据指标边际压力、进而扰动市场预期。政策再次发力的必要性较强。

　　投资未与销售同步修复，施工投资是拖累项

　　25Q1地产开发投资2.0万亿元，同比-9.9%；房屋新开工面积1.30亿平，同比-24.4%；竣工面积1.31亿平，同比-14.3%，开发投资未与销售同步修复，影响固投增长。25Q1土地购置费同比-4.5%，好于去年同期，但建安工程投资完成额仍分别同比-12.5%、-15.7%。一季度300城住宅土地出让金同比+26.5%，土地成交面积同比-5%，可见土地供给“提质”平稳了土地投资额，但面积层面的总量收缩仍在影响施工投资额，二手房对政策所释放需求的分流也是影响因素。

　　信贷修复更积极，或受益于房价趋稳

　　25Q1房企到位资金2.47万亿元，同比-3.7%。国内贷款同比-2.3%，自筹资金同比-5.8%，定金及预收款同比-1.1%，个人按揭贷款同比-7.0%。3月国内贷款、个人按揭贷款的累计增速在边际改善，定金及预收款降幅略有扩大，反映信贷端的积极发力，或也与价格趋稳带来的购房者风险偏好修复有关，不排除Q2受销售影响面临增速压力，但潜在的降准降息等货币政策有望构成住房信贷积极对冲。

　　4月新房、二手房同比增速转弱

　　新房市场本周成交204万平，月度同比-7.46%，相较上月下降8.01pct；累计库存11149万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交217万平，月度同比+17.95%，相较上月下降21.13pct。4月7日-4月13日，土地市场成交建面1628万平，滚动12周同比-14.93%；成交总额182亿元，滚动12周同比7.91%；全国平均溢价率6.89%，滚动12周同比+7.00pct。

　　本周申万房地产指数+3.40%，较上周提升4.86pct，涨幅排名2/31，领先沪深300指数2.81pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.14%，较上周提升7.98pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数0.85pct；克而瑞内房股领先指数为1.98%，较上周提升3.39pct。投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 王雯,鲍荣富,师亮