房地产行业第18周周报：本周新房二手房成交同比增速由负转正；4月百强房企销售同比降幅收窄

　　新房成交面积环比涨幅扩大，同比由负转正。二手房成交面积环比跌幅扩大，同比由负转正。新房库存面积与去化周期均环比上涨、同比下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅扩大，同比由负转正。40个城市新房成交面积为215.7万平，环比上升9.5%，同比上升10.6%、同比由负转正，同比增速较上周上升了33.6个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为22.3%、-1.5%、21.0%，同比增速分别为10.1%、16.9%、1.0%。其中一、二、三四线城市同比增速较上周分别上升了40.6、28.8、35.1个百分点.

　　二手房成交面积环比跌幅扩大，同比由负转正。18个城市成交面积为147.3万平，环比下降30.1%，同比上升22.1%，同比增长较上周上升了28.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-23.6%、-36.9%、-17.3%，同比增速分别为45.2%、-5.7%、61.6%。其中，一线城市同比涨幅较上周扩大了14.1个百分点，二线城市同比跌幅较上周收窄了22.4个百分点，三四线城市同比由负转正，增速较上周上升了64.6个百分点。

　　五一假期新房、二手房成交量同比均增长。我们跟踪的55城五一假期（5月1日-5月5日新房成交套数为4225套，同比增长29%，同比增速高于4月（4月55城新房成交套数同比下降13%）；22城五一假期二手房成交套数为2354套，同比增长81%，同比涨幅高于4月（4月22城二手房成交套数同比增长16%），进入5月，新房与二手房的成交动能均有所改善。

　　新房库存面积与去化周期均环比上涨、同比下降。12个城市新房库存面积为8771万平，环比增速为0.1%，同比增速为-16.7%；去化周期为15.2个月，环比上升0.6个月，同比下降9.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为16.3、11.9、41.4个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.4、0.7、0.1个月，同比分别下降7.5、10.0、35.8个月。

　　土地市场环比量价齐涨、同比量跌价涨，溢价率同环比均上涨。百城成交土地规划建面为1124.0万平，环比上升55.5%，同比下降29.7%；成交土地总价为347.2亿元，环比上升346.7%，同比上升1.6%；楼面均价为3089元/平，环比上升187.3%，同比上升44.6%；土地溢价率为5.3%，环比上升4.0个百分点，同比上升2.7个百分点。

　　房企国内债券发行量环比下降、同比上升。房地产行业国内债券总发行量为18.3亿元，环比下降86.2%，同比上升356.3%（前值：-46.8%）。总偿还量为53.8亿元，环比下降69.6%，同比下降27.9%（前值：-34.1%）；净融资额为-35.6亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.0%，较上周下降1.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.6%，较上周下降0.9pct。房地产板块PE为23.99X，较上周上升2.64X。

　　百强房企4月全口径销售同比降幅收窄。百强房企4月实现全口径销售额3007亿元，同比-9.3%(前值:-11.1%)，环比-11.8%;1-4月百强房企全口径销售金额1.09万亿元，同比-7.8%。TOP20房企中，4月销售额同比增速为正的房企有:中国中铁(+281%)、能建城发(+96%，因上海徐汇滨江能建·西岸誉府开盘热销)、华发股份(+74%)、建发国际(+53%)、越秀地产(+24%)、绿地控股(+19%)、电建地产(+16%)、滨江集团(+10%)、中国金茂(+8%)。

　　政策

　　4月27日，国家税务总局明确“二套转首套”可享个税专项扣除，与“认房不认贷”政策呼应，该政策对部分购房者尤其是受益于二套房贷利率变首套的购房者，最高可享20年每年1.2万元税前扣除，减轻负担。

　　地方层面，4月28日，东莞出台楼市新政，鼓励新建住宅项目实行全装修，鼓励全装修“样板先行”，鼓励建设单位提供“菜单式”全装修模式，满足购房人多样化、个性化需求；韶关调整公积金最高贷款额度，二人及以上缴存人共同购房，首套住房贷款额度由70万提至80万，二套由60万提至70万。

　　投资建议：

　　我们认为，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键。若相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，稳住国内消费和投资重要性提升，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。我们认为，地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐