宏观深度研究：土地市场的新变化

　　2025 年4 月25 日中共中央政治局会议再次强调，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

    　　今年一季度房地产市场修复明显，供给侧土地市场同步释放积极信号。土地市场展现出五点新变化，包括核心城市土地市场活跃、地方政府土地供应积极、房企拿地意愿提升、土拍溢价率升高、不同城市拿地房企分化等。

    　　核心城市土地市场活跃

    　　北京2025 年1 季度土地市场共成交11 宗涉宅用地，成交建筑面积120.5 万方，同比下降12%；成交金额569 亿元，同比上涨45.3%。

    　　2025 年1 季度虽然成交总建面同比下降，但成交总金额为近五年同期最高。核心稀缺地段、高单价地块增加，竞争激烈。成交的11 宗土地中，海淀朱房村、树村地块和朝阳三间房地块竞争激烈，溢价率在10%-28%，同时海淀树村地块刷新北京地价单价最高记录。非热门地块价稳，位于丰台、大兴、昌平、顺义区的地块底价成交，占比64%。大体量、高总价地块供应占比增加，成交总价超50 亿元地块，共有5 宗，占比45%。

    　　上海2025 年1 季度土地市场共成交14 宗涉宅地，同比增长75%；成交建筑面积76 万方，同比增长7%；出让金337 亿元，同比增长69%；平均成交楼面价高达44379 元/平方米，同比增长58%。高品质住宅是未来方向，将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、等普适要求纳入土地出让合同，在竞拍过程中增加竞报高品质建设，顺应改善性住房需求趋势。在1 季度成交的地块中，浦东新区北蔡地块溢价率达40%后进入竞报高品质建设环节，最终以装修标准5000 元/平方米，新增公共设施和开放空间300 平方米等条件成交。

    　　杭州土地市场火热，土地出让金居全国首位。2025 年1 季度，杭州共计成交33 宗涉宅地，同比增长106%；成交建面205 万方，同比增长78%；成交金额高达596 亿元，同比增长149%；成交楼面均价为29112 元/平方米。土地出让金、楼面均价均创2023 年以来季度新高。一季度杭州土地出让金居全国首位，成交规划总建面为全国第二。

    　　供给端，地方政府土地供应积极

    　　加快供地节奏。2025 年1 季度重点35 城的土地供应中，有22 城推出规划建筑面积同比增长。23 城土地出让金同比增加，其中大连、杭州1 季度土地出让金收入超过2024 年全年的50%，分别为71%、51%，东莞、哈尔滨、北京、成都等城市1 季度土地出让金收入超过去年全年的35%。

    　　供应结构优化。供应区位优质的地块，北京市供地以核心区域高能级地块配合近郊轨道沿线地块为主，上海、杭州等城市远郊供地减少，核心区位地块供应占比提升。供应低容积率地块，2025 年1 季度上海平均成交容积率2.01，较2024 年的2.21 下降0.19，2023年平均容积率为2.39，进一步提高了未来改善型产品的供应。

    　　需求端，房企拿地意愿升高

    　　房企有效库存减少，亟需补货。全国土地成交建筑面积连续四年大幅回落，房企优质可售库存降低。2024 年新增土储百强房企的拿地金额合计为9280 亿元，同比下降30%，较2020 年的32337 亿元下降71%。2024 年销售百强房企拿地销售比相较上年下降5.7 个百分点至19.7%。随着核心城市的优质地块供应，房企补货意愿增强。

    　　核心城市市场确定性强。在房地产市场止跌回稳的大趋势下，核心城市房地产市场恢复更快，市场的确定性使房企拿地意愿增强。尤其是近年来高端改善型项目走出独立行情，导致核心城市核心地块热度更高，其中上海该现象最为明显。在各地出台设计新规、技术要点等高品质住宅指引后，改善型产品的建设有了更多支持，房企拿地意愿进一步增加。

    　　取消新房限价使得房企有充足利润空间。以杭州为例，2024 年10月杭州新出让用地不再设置新房限价，央国企拿地积极，尤其是在可以以产品力换价格的核心地块。2025 年1 季度央国企权益拿地金额187 亿元，占比31%，相比2024 年未放开限价时期（2024 年1-9月）占比上升6.3 个百分点。2025 年1 季度，单价地王蒋村地块、总价地王上城望江地块，均由国企竞得。

    　　土拍溢价率升高

    　　2025 年1 季度一二线城市住宅用地土拍溢价率普遍提升。深圳、杭州、南宁以70%、43%、40%的平均溢价率位列全国前三，北京、上海则分别达到11%和29%。市场升温主要受两大因素驱动：

    　　一是限价政策松绑释放市场活力。北京自2024 年4 季度取消房屋销售指导价和地价上限后，2025 年成交的11 宗商品住宅用地平均溢价率达11%，较2024 年全年提升8 个百分点。上海自2024 年6 月第三批次土拍起取消10%的溢价率限制，通过“价高者得”机制配合竞高品质住宅建设，推动改善型产品供给扩容。杭州，2023 年11月取消土地限价，2024 年2 月萧山、余杭部分地区取消新房限价，2024 年10 月取消新出让用地的限价，一步步激发房地产市场的活力。以杭州城东新城板块为例，地价从限价时期的3.6 万元/平方米（2024 年2 月成交）到不限价后的5.07 万元/平方米（2025 年2 月成交），涨幅达到40%。今年1 季度杭州连续三次刷新最高楼面价，单价地王达8.8 万元/平方米。

    　　二是市场复苏的积极表现强化房企土拍信心。2025 年1 季度市场回稳明显，北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%。其中北京、上海、深圳3 月二手房日均成交分别达682套（+34%）、947 套（+45%）、227 套（+52%）。一线城市优质新房项目持续热销，符合新规设计的高品质住宅更受购房者青睐，因新房高品质的特性，购房者对新房的偏好也逐步提升。市场的积极表现强化了房企土拍信心。

    　　不同城市拿地房企分化

    　　核心城市央国企仍为拿地主力。2025 年1 季度核心35 城央国企拿地宗数占比为49%，央国企与混合所有制拿地宗数占比达53%，其中北京、上海、成都、广州央国企拿地金额占比均超7 成。

    　　民营房企持续深耕熟悉的城市，战略性收缩三四线城市布局。滨江集团2025 年1 季度184 亿元土地投资额，100%集中于杭州；中天美好集团持续加码布局杭州，其杭州区域投资占比从2024 年的77%提升至2025 年1 季度的100%；大华集团战略投资上海，2025 年1季度98%的新增土储位于上海；新希望地产通过持续深耕成都市场，进入该市土地投资额十强行列。中小规模民企充分发挥本土资源禀赋，典型案例宁波江山万里置业全部土储100%集中于属地市场，形成差异化竞争壁垒。

    　　县域城市城投公司仍在发力。一季度衡南县发展集团以122 万平的权益拿地面积位列全国第一，海兴县兴港建设发展以86 万平的权益拿地面积位列第四位，东山县新农投发公司以65 万平的权益拿地面积位列榜单第十。部分县域城市，仍由城投公司拿地，拿地面积较大，但拿地金额较热点城市小，主要起到托底当地土地市场等作用。

    　　风险提示1）房地产市场超预期下行风险。2）对政策解读偏差。

    　　3）调研样本有限，不足以反映市场主体。4）数据可得性局限。5）历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。