房地产行业第20周周报：本周新房、二手房成交面积环比增速由负转正；《关于持续推动城市更新行动的意见》印发

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为235.8万平，环比上升26.6%，同比下降16.4%，同比降幅较上周扩大了9.2个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为28.7%、21.0%、35.1%，同比增速分别为-3.7%、-27.6%、-2.3%，一、二线城市同比降幅较上周分别扩大了3.3、21.2个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了14.6个百分点。

　　二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18个城市成交面积为193.3万平，环比上升43.1%，同比下降12.5%，同比降幅较上周收窄了20.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为69.7%、33.0%、44.9%，同比增速分别为12.4%、-23.2%、-34.5%。其中，一线城市同比由负转正，同比增速较上周提升了24.5个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了14.9、24.9个百分点。

　　新房库存面积与去化周期环比均上涨，同比均下降。12个城市新房库存面积为8718万平，环比增速为0.2%，同比增速为-18.2%；去化周期为15.6个月，环比上升0.7个月，同比下降5.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为16.9、12.2、41.1个月，一、二线城市环比分别上升0.7、0.7个月，三四线城市环比下降0.9个月，一、二、三四线城市去化周期同比分别下降4.67.1、28.0个月。

　　土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨，溢价率同环比均上涨。百城全类型成交土地规划建面1068.5万平，环比上升8.5%，同比下降39.2%；成交土地总价261.5亿元，环比下降47.0%，同比上升74.8%；楼面均价2448元/平，环比下降51.1%，同比上升187.6%；土地溢价率10.0%，环比上升6.0个百分点，同比上升9.8个百分点。

　　房企国内债券发行量环比下降，同比上涨。房地产行业国内债券总发行量为48.0亿元，环比下降57.5%，同比上升33.5%（前值：+707.8%）。总偿还量为17.2亿元，环比下降73.3%同比下降80.4%（前值：-72.5%）；净融资额为30.8亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.3%，较上周下降0.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.4%，较上周上升0.2pct。房地产板块PE为23.72X，较上周下降0.14X。

　　政策

　　5月2日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出“加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。中央财政要支持实施城市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资。落实城市更新相关税费减免政策。鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等”。2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出设立城中村改造专项借款。根据财政部《关于开展城市更新示范工作的通知》，自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作。首批评选15个示范城市，中央财政按区域对示范城市给予定额补助。从资金支持方向看，除老旧片区更新改造、市政基础设施补短板外，城市污水管网全覆盖样板区建设、城市地下管网更新改造等也成为此次财政资金支持重点。在《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》中明确了“中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助”；“充分运用好国债资金、中央预算内投资、地方政府一般公共预算、地方专项债券、其他政府性基金预算、国资预算等”；“探索优化金融机构信贷支持模式，鼓励社会资本进入”。目前，包括财政、金融在内的多路资金正在发力支持城市更新。

　　投资建议：

　　二季度开始数据有明显走弱，统计局口径下4月全国商品房销售面积同比下降2.1%，降幅较3月扩大1.2个百分点，销售均价同比下降4.7%。我们认为，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐