投资建议

    租赁住房REITs持续受到市场关注，本报告就市场关切问题做简单梳理。

    理由

    如何看待后续市场供需格局？我们认为短期租赁住房市场将维持“需求韧性较强、阶段性供给压力犹存”的特征：1）需求端：我们统计近5 年来除北京、上海外，多数一二线城市保持人口净流入状态；参考海外经验，在城镇化率增速放缓阶段，核心城市（城市群）仍具备较强人口吸引力，我们认为未来我国核心城市（城市群）人口仍具备增长动能；此外，青年人晚婚晚育及较高的购房压力带来租赁周期延长，进一步催生租赁住房需求。2）供给端：“十四五”期间我国保租房加速供给，截至2024 年末全国累计建设筹集727 万套保租房，完成“十四五”规划目标的84%。2025年作为“十四五”收官之年，我们预计保租房供给仍具规模，短期租赁住房市场供给压力犹存，部分供给投放节奏相对集中的市场该现象将更为明显。但保租房及公租房通常具备租金折扣高，套均租金低等优势，我们预计其表现将优于整体租赁住房市场平均水平。

    如何评估租赁住房的运营能力？我们认为评估租赁住房运营能力可以从资产质素、运营效率和财务指标三个维度，其中资产质素主要考量项目的区位、供需环境、物业管理能力等；运营效率主要考察项目的招商能力及租户管理能力；财务指标是租赁住房运营能力的客观表现，我们重点关注现金流的稳定性。

    如何展望租赁住房REITs市场发展？1）“新发+扩募”有望双轮驱动租赁住房REITs市场规模扩张。我国存量租赁住房规模可观，且部分租赁住房私募基金存在退出需求，为后续新发租赁住房REITs提供了充足资产储备；此外我国已上市租赁住房REITs原始权益人资产储备丰厚，我们认为未来“新发+扩募”有望推动市场发展；2）低利率、“资产荒”环境下租赁住房REITs作为优质配置型资产或受持续青睐。自首批租赁住房REITs上市以来，因其具备租金回报稳定，长久期等类债券特征，逐渐成为机构投资者资产配置的“压舱石”。2024 年末以来我国利率下行，叠加“资产荒”现象共同推动其估值上升。截至2025 年6 月18 日，我国租赁住房REIT股息率已达2.6%（海外市场通常在4%左右），与中国十年期国债利差降至96bp。往前看，我们认为租赁住房REITs作为稳健配置型资产，或将持续受到投资者青睐，并在扩大我国租赁住房供给及推动资产良性循环中发挥关键作用。

    风险

    “十五五”期间我国租赁住房供给超预期；部分城市租赁需求疲软；租赁住房REITs扩募进展不及预期；REITs二级市场估值波动。