房地产及建材行业双周报：二手房延续“以价换量”行情 销售回暖持续性仍需观察
投资要点：
房地产周观点：根据中指院数据，6月百城二手住宅均价环比下跌0.75%，同比下跌7.26%，当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情。百城新建住宅均价受部分城市优质改善项目入市带动，环比上涨0.19%，同比上涨2.59%。而根据媒体报道，北京、深圳等一线城市二手房成交量同比涨幅明显。北京商报：1至6月，北京二手房网签量同比增长20.4%。深圳中原研究中心：上半年，深圳一手住宅网签同比增长24.4%；二手住宅过户同比增36.6%；上半年二手房同比增30.7%。高能级城市销售以价换量促进成交明显。房企融资方面，上证报消息，房企债券融资临近“复苏”。截至6月26日，今年房地产行业境内债券融资呈现出净偿还态势，即到期规模大于融资规模，但净偿还金额不大。
当前房地产市场呈现热点及高能级城市，改善型楼盘成交优先回暖的态势，并且二手房以价换量带动销售，而房价整体仍在缓慢下探中。今年前4月楼市整体销售有所回暖，5月传统销售旺季相比去年同比回落，显示销售动能的持续性仍需观测。在稳楼市，促消费预期下，后续新一轮的楼市优化政策加码落地预期提升。与此同时，地方政府落实收储，库存压力将逐步化解，也将提振市场信心。我们认为，短期板块走势或更受政策出台的影响，中期可能需要更多关注销售回暖进程及房企基本面的改善，而行业周期筑底向上，竞争格局优化及房企盈利修复等的进程则将影响板块中长期估值的回升。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。
建材周观点：水泥方面：中国水泥协会发布《关于进一步推动水泥行业“反内卷”“稳增长”高质量发展工作的意见》称，为深入贯彻工业和信息化部修订印发的《水泥玻璃行业产能置换实施办法（2024年本）》严格落实相关政策，优化产业结构调整，进一步推动水泥行业“反内卷”“稳增长”，实现高质量发展。当前行业仍面临需求疲软、产能过剩和库存压力等问题，相信行业强化自律，防止“内卷式”恶性竞争将加力执行，水泥价格将可能得到支持及修复，将带动企业盈利的改善。
中长期来看，头部水泥企业通过技术创新，从单纯价格比拼转向价值创造，提升整体竞争力；通过收并购延伸产业链，加大海外布局实现进一步发展，将能获得更大的成长空间。建议关注海螺水泥（600585）、塔牌集团（002233）、华新水泥（600801）。
消费建材方面：据悉，为破除“内卷式”竞争，近日国内头部光伏玻璃企业计划自7月开始集体减产30％，与此同时，水泥协会也发布“反内卷”“稳增长”意见文件。在建材企业普遍经历收入、利润下行压力之下，相信未来包括消费建材企业的“反内卷”行动也将提速，将加速行业出清及竞争格局的优化。
2025年一季度企业盈利状况环比2024年有所改善。预计年内在二手房市场“以价换量”带动下，成交将有所提升，叠加存量房翻新，对消费建材需求将带来支持。而《关于持续推进城市更新行动的意见》也将加速新增需求的释放。
预计2025年消费建材企业在市场边际修复、自身渠道优化及降本增效等带动下，销售及利润率有望得到改善。中长期来看，行业竞争格局持续优化，龙头企业通过产品品类拓展、品牌知名度提升、服务优化、渠道升级、出海以及降本增效等策略，实现持续发展壮大。建议可关注本身具备竞争护城河，基本面稳健的企业。建议关注：北新建材（002791）兔宝宝（002043）、三棵树（603737）等。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较为悲观，开发投资持续走低；利率下调不及预期，房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足；行业新投产能超预期，“内卷式”恶性竞争持续；原材料成本上涨过快，而建材产品价格承压。
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