截至9 月10 日的数据显示，已上市的42 只公募REITs 中有34 只实现年内累计正收益，其中的20 只年内涨幅超过了10%，6 只年内累计上涨20%以上，2 只累计上涨超过30%。我们认为，今年以来公募REITs 波动上行的趋势具有较强的持续性。短期内，最重要的边际变化在于，原始权益人和SPV 在底层资产重组环节需要缴纳的印花税得到减免。中长期维度来看，受债务负担、人口结构调整等影响，我国利率或将保持震荡趋于下行，低利率环境可能带来资产荒，兼具资本利得与固定回报双重优势的公募REITs 有望形成更加显著的性价比。

    　　此外，公募REITs 作为具有中国特色的长期融资工具，在市场主力资金践行政治性、人民性等要求的过程中，也很大概率成为绝对收益属性资金的重要配置选择。随着监管层推出公募REITs 实时指数，后续重点关注公募REITs相关指数型ETF 的发行兑现。

    　　短期催化：企业重组印花税减免政策降低REITs 发行成本2024 年9 月4 日，财政部与税务总局联合发布《关于企业改制重组及事业单位改制有关印花税政策的公告》（财政部 税务总局公告2024 年第14 号，简称14 号文），首次明确企业改制重组环节中关于产权转移数据印花税的免税政策。底层资产所属项目公司的重组是公募REITs 在筹备发行阶段的关键环节，这一环节的印花税课税此前按照交易金额的万分之五双边征收。而最新发布的14 号文意味着，原始权益人和SPV 分别需要缴纳的万分之五的产权转移印花税得到减免，从而降低了公募REITs 的发行成本。

    　　事实上，在公募基础设施REITs 发行前，原始权益人通常需要将基础资产注入项目公司或将非入池资产剥离，然后再将项目公司的股权转让至专项计划。在实践中，已发行的基础设施REITs 较多地采用三种重组方式：资产划转（具体指发行人在集团内实体间划转资产，包括划出基础资产的正向剥离及划出非入池资产的反向剥离）、企业分立（即将基础资产单独剥离至被分立公司）、非货币性投资（以基础资产对项目公司出资，从而获取项目公司股权）。根据14 号文的最新政策，印花税的减免进一步减少税务处理的复杂性和时间成本，有助于提高发行效率。

    　　随着成本的降低和效率的提高，使得公募REITs 对于发行人来说更具吸引力，也为未来的公募REITs 市场扩容提供了更大的便利性。

    　　中长期支撑：低利率环境下公募REITs 的性价比优势更为突出我们再次提示，公募REITs 底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs 收益的增长空间相对有限。比如说，从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs 具有较高的分红比例。

    　　公募REITs 设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较其他大类资产更为严格。

    　　更重要的是，综合考虑受债务负担、人口结构调整等因素，未来较长一段时间我国利率或将保持震荡下行态势，低利率环境或将形成资产荒，兼具资本利得与固定回报双重优势的公募REITs 有望形成更加显著的性价比。从监管政策来看，预计未来将持续完善配套规则制度和审核流程，细化项目审核和信息披露要点，特别是通过REITs 交易机制创新、REITs 指数与指数产品研发以及加快REITs 互联互通机制落地等方式，推动更多与REITs 产品特性相匹配的长期资金进入市场。

    　　不容忽视的情况在于，公募FOF 正在成为公募REITs 产品越来越重要的投资力量。由于公募FOF 相对擅长在多类型资产、中观行业和市场风格上做权衡和比较，对不同环境下阶段性的市场焦点和全球各资产的性价比有一定的认知。而公募FOF 增加对REITs 的配置，也会部分改善公募REITs 的流动性。随着公募REITs市场扩容，叠加市场参与方的数量越多，公募REITs 也有望吸引更多机构投资者和个人投资者的关注。

    　　关注公募REITs 相关ETF 产品创新

    　　可以看到，2024 年6 月24 日，中证REITs（收盘）指数的全收益指数的指数名称与指数代码正式调整为“中证REITs 全收益指数”与“932047”。同时，为了充分考虑样本分红的再投资收益，更好反映全市场上市REITs 整体市场表现，中证REITs全收益指数于当日起开始实时更新行情变化。

    　　我们认为，REITs 实时行情的发布更有利于投资者快速了解市场行情，以及相关指数产品的设计和推广思路。同时，中证REITs 全收益指数实时行情的发布将为接下来推出产业园区、收费公路、保租房等细分板块主题指数提供有效借鉴，以便日后为投资者提供更及时、更细致、更全面的市场行情信息，且更加便于板块间横向比较，有助于提高信息高效流动。

    　　REITs 实时行情披露的意义不止于为投资者提供投资参考，也更大概率为后续相关指数化投资产品开发打下良好基础，有利于引入增量资金。我们认为，实时行情的推出可能会吸引更多的投资者关注和投资公募REITs 领域，增加市场活跃度，提高市场的流动性，激发更多与REITs 相关的金融产品创新，例如REITs 指数ETF产品等，进而方便投资者进行资产配置和风险管理。我们认为，如果未来公募REITs 指数化产品落地，各类资金配置公募REITs 的积极性或将进一步增加。

    　　风险提示

    　　自然灾害等外生冲击系统性破坏基础设施；地缘政治形势超预期恶化影响风险偏好。