房地产行业周报：房地产行业第24周周报（2025年6月7日-2025年6月13日）本周新房二手房成交面积同环比均转正；多地发布提振消费行动方案，均涉及更好满足住房消费需求的多项措施新房、二手房成交面积同环比均由负转正。新房库存面积与去化周期均环比上升、同比下降。
核心观点
由于上周（5月31日-6月6日）及去年同期为端午假期，本周（6月7日-6月13日）新房成交面积同环比均由负转正。40个城市新房成交面积为216.6万平，环比上升13.0%，环比由负转正，同比上升2.3%，同比由负转正，同比增速较上周上升了17.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为13.6%、15.8%、6.8%，同比增速分别为7.8%、3.7%、-7.0%一、二线城市同比均由负转正，同比增速较上周分别提升了18.6、21.3个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了8.5个百分点。
由于上周（5月31日-6月6日）及去年同期为端午假期，本周（6月7日-6月13日）二手房成交面积同环比均由负转正。18个城市成交面积为179.7万平，环比上升30.5%，环比由负转正，同比上升15.4%，同比由负转正，同比增速较上周上升了52.0个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为41.4%、29.4%、21.1%，同比增速分别为31.5%、9.7%、-5.8%。其中，一、二线城市同比均由负转正，同比增速分别较上周提升了43.8、64.1个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了14.8个百分点。
新房库存面积与去化周期均环比上升、同比下降。12个城市新房库存面积为8788万平，环比增速为0.4%，同比增速为-16.4%；去化周期为17.5个月，环比上升0.9个月，同比下降2.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.3、14.5、40.9个月，一二线城市环比分别上升0.7、1.0个月，三四线城市环比下降0.1个月，同比分别下降2.1、1.8、22.4个月。
土地市场环比量跌价涨、同比量价齐涨，溢价率同环比均上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为804.9万平方米，环比下降57.5%，同比上升4.9%；成交土地总价为267.0亿元，环比下降29.4%，同比上升44.2%；楼面均价为3318元/平，环比上升66.4%，同比上升37.5%；土地溢价率为3.0%，环比上升1.0个百分点，同比上升2.7个百分点。
房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为127.0亿元，环比上升55.8%，同比上升66.8%（前值：-14.0%）。总偿还量为49.5亿元，环比下降38.9%，同比下降47.7%（前值：-27.5%）；净融资额为77.5亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.8%，较上周下降2.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.5%，较上周下降1.5pct。房地产板块PE为23.48X，较上周下降0.29X。
政策
地方层面，1）根据央视网6月6日的报道，江苏省政府发布《关于印发江苏省实施提振消费专项行动若干措施的通知》，其中提出“实施城中村改造5.6万户，大力推进房票安置、住房‘以旧换新’，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房和城中村改造”；“加大租房以及建造、翻建、大修自住住房等提取住房公积金支持力度。支持有条件的地方允许购房人父母、子女按规定提取住房公积金支付购房首付款。提高住房公积金贷款额度，优化贷款条件”。2)根据观点网6月11日的报道，成都市正式印发《成都市商品房预售资金监管办法》，将于2025年7月1日起施行，有效期为5年，《办法》提出，监管期限从商品房取得预售许可起至完成房屋所有权首次登记时止。开发企业需与监管部门、监管银行签订三方监管协议，确保预售资金专款专用。监管额度根据预售楼栋竣工交付所需资金测算，与开发企业信用等级挂钩，信用等级低的企业监管额度适度上浮。3)广州市近日发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，提出“扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施”。
投资建议：
4月以来，楼市整体成交动能较去年四季度以及今年一季度有所减弱。在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。板块机会方面，下一个时间点重点关注7月政治局会议前，我们预计，针对二季度各行业数据、地产销售投资数据走弱的情况，表态会更加积极，带动板块在7月中旬出现一波政策博弈的行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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