房地产行业第47周周报：本周新房二手房同比降幅均收窄；郑州拟推行房屋体检制度
新房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。
核心观点
新房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积206.7万平，环比上升6.5%，同比下降31.5%，同比降幅较上周收窄1.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为2.6%、13.7%、-6.9%，同比增速分别为-46.2%、-17.9%、-41.1%，一线城市同比降幅较上周收窄2.9个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大0.9、5.5个百分点。
二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积169.1万平，环比上升3.6%，同比下降18.2%，同比降幅较上周收窄4.5个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.7%、3.4%、15.1%，同比增速分别为-19.2%、-24.8%、6.3%，一线城市同比降幅较上周扩大2.9个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄2.7个百分点，三四线城市同比增速较上周提升33.9个百分点。
新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12个城市新房库存面积为11343万平，环比增速为0.04%，同比增速为-11.2%；去化周期为18.5个月，环比下降0.2个月，同比上升2.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.0、80.0个月，一、二线城市环比分别下降0.02、0.3个月，三四线城市环比上升2.5个月，一、二、三四线城市同比分别上升2.1、2.0、30.2个月。
土地市场环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面1836.6万平，环比上升95.7%，同比下降39.1%；成交总价362.5亿元，环比上升56.2%，同比下降60.3%；楼面均价1974元/平，环比下降20.2%，同比下降34.8%；溢价率2.6%，环比下降0.3个百分点，同比下降0.04个百分点。
房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量81.1亿元，环比上升10.0%，同比下降57.4%（前值：30.0%）；总偿还量66.0亿元，环比下降38.6%，同比上升20.9%（前值：50.9%）；净融资额15.1亿元。
板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-5.8%，较上周下降8.5pct，相对收益（相对沪深300）为-2.1%，较上周下降5.8pct。房地产板块PE为24.61X，较上周下跌1.26X。
政策
11月21日住建部召开全国城市更新工作推进会，部署高质量开展城市更新，着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫。11月20日住建部副司长也公开表示“要把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设”。我们预计，“好房子”建设与城市更新将持续推进，共同助力行业高质量发展。
地方层面，11月19日，佛山出台12条措施促进房地产市场平稳健康发展，内容涵盖加大存量土地“收调供”力度、严控商服用地出让、促进商服用地转型利用、优化容积率计算方式支持好小区建设、支持“好物业”服务“好房子”、加大公积金贷款购房支持力度、优化契税缴纳住房套数认定标准、便利境外个人购房等。11月18日，郑州发布拟推行房屋体检制度，率先对房龄30年及以上的城镇住宅房屋实施首次体检。具体做法方面，房屋安全管理资金制度将设立专项账户，包括公共账户和个人账户，其中公共账户资金来源于土地出让金、公积金增值收益计提等，不足部分由财政补足，城镇住宅房屋安全管理资金个人账户为房屋使用安全责任人缴存的住房专项维修资金账户，不足部分续筹补缴。房屋体检制度将构建政策与技术体系，确定体检机构，开展城镇房屋安全体检工作。房屋保险制度则引入“保险+服务”市场机制。资金安排方面，城镇住宅房屋体检费从市级公共账户列支；城镇非住宅房屋体检费由房屋使用安全责任人承担，市级公共账户按照50%的比例，实施以奖代补。
投资建议
10月以来楼市成交动能再度走弱，在去年11、12月的销售的基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力。我们认为，基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。
现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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