行业近况

    　　本周（2024 年7 月8 日至7 月12 日）中证REITs全收益指数和价格指数均下跌0.25%。C-REITs市场总市值收于1125 亿元，环比上升1.15%，剔除新上市项目后为环比下降0.13%。

    　　评论

    　　市场微跌，板块分化。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.35%，新上市的华夏深国际REIT领跌4.34%，披露上半年主要运营数据的蛇口产园REIT、合肥高新REIT、和达高科REIT、盐田港REIT分别+3.56%、-0.16%、-1.06%、-3.95%；经营权REITs流通市值加权总回报为-0.09%，山东高速REIT领涨2.89%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.58%（能源）、+0.53%（产业园）、+0.22%（环保）、+0.12%（保租房）、-0.13%（消费）、-0.39%（高速）、-2.03%（仓储物流），保租房板块连续5 周领涨后涨幅收窄，仓储物流板块在普洛斯REIT公告主要租户退租安排后连续第2 周领跌，但跌幅有所收窄。

    　　估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化分派率为5.00%，与中证红利指数股息率5.86%的息差走阔62bps至-86bps，主要由于中证红利指数下跌、股息率（TTM）走高。经营权REITs市值加权中债IRR为6.94%，与十年期国债到期收益率2.26%的利差为468bps。

    　　我们认为在市场相对稳定阶段，新项目上市对存量项目二级市场流动性影响有限。近期已连续3 周有新项目上市交易，我们统计3 月至今新发项目上市日期前后市场成交额情况后发现：1）新项目上市当日成交额较大，之后几个交易日大幅下降企稳；2）新项目上市当日，存量项目总成交额相对前4 个交易日日均总成交额有升有降；3）显著下降的情况发生在3 月市场走势、情绪、成交额整体回调的环境中，4 月底以来市场环境整体稳定，新项目上市对存量项目总成交额无明显负面影响。我们认为促进市场扩容仍旧是当前REITs市场的主要议题之一，节奏上应把握市场稳定的窗口，规避市场波动较大时期。

    　　估值与建议

    　　后续关注：二季报情况；新发和扩募推进情况；利率波动。

    　　风险

    　　新发与扩募进度慢于预期；运营业绩波动超预期；市场情绪波动超预期。