导读：中金印力消费REIT 以其位于杭州市余杭区西溪印象城作为核心资产，不仅为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，还在逐步打造一站式购物体验的业态组合，是在杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业。

    　　中金印力消费REIT 主要盈利模式为收取固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费以及停车费等，覆盖零售、餐饮、娱乐、服务等多个领域，其背后的运营管理平台印力咨询在商业管理领域具有20余年经验。在估值方面，中金印力消费REIT 的预测参数合理，P/NAV 估值水平处于同类产品的较低位置，估值收益率具有吸引力。

    　　中金印力消费REIT 正式上市，战投高比例认购中金印力消费REIT 于2024 年4 月30 日在深圳证券交易所上市，以杭州西溪印象城项目为基础资产，总建筑面积为24.97 万平方米。基金发行价格为3.26 元/份，发行总份额为10 亿份，募集规模达32.6 亿元。投资人结构方面，中金印力消费REIT 的战略投资者认购份额达8.36 亿份，占总发售份额的83.56%，远高于可比REITs 平均水平。其中，原始权益人认购了3.3 亿份，占比33%。

    　　杭州余杭经济稳中向好，消费市场繁荣

    　　杭州西溪印象城位于杭州市余杭区，近年来杭州市余杭区区域经济整体稳步提升，综合实力持续增强。2023 年余杭区社会消费品零售总额为801.1 亿元，同比大幅增长18.46%；杭州市2023 年人均消费支出4.64 万元，同比增长4.10%，消费市场繁荣。

    　　出租率稳定高位，业态零售为主

    　　西溪印象城出租率达较高水平，2021-2022 年加权平均出租率已达98%以上，截止2023 年9 月30 日总出租率达99.6%。2026 年后西溪印象城租约集中到期风险较低，租约稳定性较高。项目盈利方面，2020-2022 年本项目营业收入分别为2.37/2.81/2.95 亿元，营收稳步增长；2020-2022 年净利润分别为5.93/2.15/3.70 亿元，净利润规模波动幅度较大，主因投资性房地产按公允价值模式计量，公允价值变动收益波动较大所致。

    　　估值水平相对较低，NOI Margin 高于同类REITs项目2023 年10-12 月预测可供分配金额为3601.06 万元，2024 年度预测可供分配金额为1.70 亿元， 由此年化的预测净现金流分派率分别为4.25%/5.05%。估值方面，截至2024 年7 月22 日，中金印力消费REIT 的最新市值为31.48 亿元，市值在消费基础设施类REITs 中相对较高。从P/NAV 来看，上市消费基础设施REITs 的P/NAV 整体较为接近，中金印力消费REIT的P/NAV 为0.96，在上市消费基础设施REITs 中位于最低水平。从中债估值收益率来看，中金印力消费REIT 估值收益率为6.68%。

    　　风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降风险，周边竞争风险