导读：作为中国首批保障性租赁住房REITs 之一，华夏北京保障房REIT（508068.SH）以位于北京市海淀区文龙花园和北京市朝阳区熙悦尚郡作为核心资产，运营表现稳健。底层资产的强市场竞争力与高出租率为产品带来稳定的现金流和持续的回报，在当前市场中有着高稀缺价值和投资吸引力。

    　　华夏北京保障房REIT 营收稳定，EBITDA 利润率保持在较高水平，盈利能力较强且具备高分红特征。

    　　政策支持持续加码，“十四五”规划稳步推进

    　　保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要组成部分，旨在解决一线城市新市民和青年人的住房问题。“十四五”规划期间，各部委、地方政府陆续针对保障性租赁住房发布支持及规范政策，鼓励加快保障性租赁住房发展，推动REITs 等金融工具参与住房保障领域。同时各地“十四五”新增保障性租赁住房发展目标平稳推进，“十四五”期间全国40 个重点城市计划筹建保障性租赁住房650 万套，初步预计可以解决1300 万人的住房困难，北上广深计划筹建套数位居全国前列，分别计划筹建40、47、60 和40 万套保障房，为保障房REITs 市场提供大量潜在标的，现有保障房REITs 扩募空间广阔。

    　　城市经济基本面优秀，中长期租赁租房缺口持续存在北京市经济发展水平位于全国前列，2023 年北京市GDP 突破4.4 万亿元，同比增长5.2%，常住人口规模达2186 万人，城镇化率87.8%，同时根据七普数据，北京市劳动人口占比显著高于全国劳动人口比例。未来常住人口数量存在韧性，城镇化率有望进一步提升，带动城市租赁住房需求高涨。供给方面，近年来北京市商品房新增成交量显著低于上海广州等一线城市，住宅类用地规划建设面积迅速下滑，2023 年住宅类用地规划建筑面积仅为632 万平方米，小于广州885 平方米和上海942 平方米，居住用地供给增长较慢，长期住宅缺口或将持续存在，保障性租赁住房作为高性价比住房解决方案，对于购房困难人群将持续保持高吸引力。

    　　优质底层资产具有强稀缺性，营收能力稳定

    　　京保REIT 包含2 个保障性租赁住房项目，总建筑面积为11.28 万平方米，同时2024 年将进行基金扩募，吸收原始权益人旗下4 个保障房项目，有效分散资产风险，提升基金盈利能力。资产租金较可比项目折价45%，租金市场竞争力强，同时为未来租金上涨预留成长空间；项目出租率均超过95%，租金收缴率平均达到99%，租户稳定性较强，需求端稳定优质；项目运营时间均超过5 年，成本费用控制良好，实际收入持续超预期。未来随着租金上升，项目盈利能力有望进一步提升。

    　　资产盈利能力优秀，具备逆周期高分红特性

    　　京保REIT 营收保持高位稳定，2023 年实现营收7207 万元，净利润3107 万元，2023 年项目实现可供分配金额5505 万元，显著高于招募说明书预测值4960 万元。项目成本控制能力优秀，2019 至2021 年成本费用占收入比例由15.65%下降至12.76%，推动毛利率与净利率持续增加。估值方面，京保REIT预测出租率为93%与95%，折现率为6%，项目EBITDA 利润率水平领先。从估值来看，截至2024 年8 月15 日，华夏保租房REIT P/NAV 为1.34，中债估值为3.35 元/份。

    　　风险提示：宏观经济波动风险，政策变化风险，运营能力下降风险，周边竞争风险，市场需求恶化风险