行业近况

    　　本周（2024 年8 月12 日至8 月16 日）中证REITs全收益指数下跌0.08%，价格指数均下跌0.24%。C-REITs市场总市值收于1204 亿元，环比上升1.84%，剔除新上市项目则为环比下降0.20%。

    　　评论

    　　经营权跑赢产权，高速板块补涨。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.51%，新上市的华安百联消费REIT领涨3.34%，或受到原始权益人增持支撑（8 月17 日关于投资者权益变动的提示性公告中披露百联股份一致行动人已于8 月16 日增持已发行份额总数的1.084%）、华夏北京保障房REIT上涨2.42%延续强势。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.35%，三只高速公路REIT涨超1%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.58%（高速公路）、+0.55%（仓储物流）、+0.45%（保租房）、+0.24%（环保）、-0.16%（能源）、-0.47%（消费）、-1.57%（产业园）。我们统计经营权此前已连续4 周未跑赢产权，高速公路板块此前连续5 周未进入涨幅最大的前3 个板块，或积累了一定补涨需求。

    　　估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.70%，与中证红利指数股息率（TTM）4.96%的息差仅为-26bps，主要由于中证红利指数股息率（TTM）近期有所降低。经营权REITs市值加权中债IRR为6.50%，与中债十年期国债到期收益率2.20%的利差为430bps。

    　　关注部分新发项目性价比。中证REITs全收益指数在8 月7 日走出9 连阳后于8 月8 日转入横盘震荡，我们认为这显示投资者对估值的态度逐渐谨慎，而经历此轮二级市场上涨后，一级新发推进近期有所提速、关注度有所提升。从分派率角度来看，保租房、产业园、消费基础设施及公用事业板块均有部分相对较高分派率的待上市项目可挖掘。但从打新收益预期方面，23H2 至今新发项目，仅能源类提供了较高的上市首日涨幅。我们认为从长期配置角度出发，结合估值与基本面因素选择较高性价比的新发项目，或是更为适宜当前市场环境的投资策略。

    　　估值与建议

    　　后续关注：长端利率波动情况；新发和扩募推进情况。