对比美国资产的风险收益表现，自2014 年以来，美国REITs 的波动率略高于美股和美国长债，收益率则介于股与债之间。美国REITs 的风险收益比更接近股票。回到国内市场，计算国内公募REITs 的整体波动率时，剔除了REITs上市首日的涨跌幅限制。结果显示，国内REITs 的波动率为14.21%，低于美股REITs ETF 的21.99%。对比中证800ETF 的15.75%和十年国债ETF 的2.08%，国内REITs 的波动率接近股票，但稳定性略高于A 股。

    　　截至2024 年9 月5 日，国内公募REITs 的发行数量达到45 支，总规模为1343.27 亿元，平均每支的发行规模为31.87 亿元。从资产类型来看，交通基础设施类REITs 的发行规模居于绝对领先地位，总规模为544.61 亿元，占全部发行规模的40.54%。紧随其后的是园区基础设施和消费基础设施。2024年，公募REITs 的发行热度显著回升，摆脱了2023 年的低点。截至2024 年9 月5 日，已有14 支REITs 完成配售，创下历史新高。

    　　从投资者结构来看，公募REITs 的主要认购方式为战略配售，且这一占比逐年上升。目前国内REITs 的存量规模较小，而新发行量较大，因此换手率成为衡量二级市场交易活跃度的重要指标。经历了上市初期的高换手率之后，当前公募REITs 的月换手率基本稳定在15%左右。从资产类别看，生态环保板块的日均换手率今年最高，达1.46%；保租房、能源和产业园板块的日均换手率也超过1%。

    　　从2022 年10 月到2024 年1 月，公募REITs 的P/FFO 估值从28.33 大幅回落至14.95，几乎腰斩。截至2024 年8 月，REITs 的P/FFO 中位数回升至18.84。参照国际经验，REITs 的P/FFO 估值通常在10 至25 之间，因此当前国内市场估值水平处于合理范围内。

    　　收入端环比来看，除高速REITs 负增较为明显外，其余资产类别的收入均呈现增长或基本维持稳定；同比来看，受制于当前国内经济复苏较为缓慢，同比数据除生态环保外均有不同程度的下滑。从EBITDA 看，保租房、仓储物流以及生态环保的EBITDA 同环比均有改善，而高速及能源的EBITDA 回落较为明显。从二季度经营情况看，建议关注三项指标均改善明显的生态环保REITs 以及业绩稳定性较好的保租房REITs。

    　　风险提示：REITs 二级市场价格大幅波动风险；国内复苏不及预期导致REITs经营数据承压；REITs 相关支持政策调整风险；口径不同导致数据统计偏差。