导读：作为长三角企业首单、市场发行规模最大的保租房REITs，国泰君安城投宽庭保租房REIT（508031.SH）以位于上海市杨浦区江湾社区和光华社区作为核心资产，运营表现稳健，市场关注度高。本产品营收稳定，盈利能力较强且未来现金分派率或存在上升潜力。

    　　国泰君安城投宽庭保租房REIT 正式上市，战投认购比例高国泰君安城投宽庭保租房REIT 于2024 年1 月12 日在上海证券交易所上市，以上海市杨浦区江湾社区和光华社区为核心资产，总建筑面积为16.94 万平方米。投资者方面，国泰君安城投宽庭保租房REIT 战略投资者认购比例高，占比达76.39%，在同类型REITs 中最高，原始权益人及其关联方配售比例处于平均水平。

    　　城市经济基本面优秀，中长期租赁租房缺口持续存在上海市经济发展水平位于全国前列，2023 年上海市GDP 突破4.7 万亿元，同比增长5.0%，常住人口规模达2487 万人，城镇化率89.3%，城镇常住居民人均可支配收入8.95 万元，远超全国水平。根据招募说明书，2020 年重点城市20-29 岁租房群体占比超过50%，30 岁及以上与20 岁及以下租房人口比重较2017 年均有明显提升，租房年龄结构呈现多元化发展，新市民、青年人的租赁需求旺盛。供给方面，截至2024 年6 月，上海市已累计建设筹措保租房37.6 万套（间），完成“十四五”规划新增总量的80%，上海市住宅缺口或将持续存在，保障性租赁住房作为高性价比住房解决方案，对于购房困难人群或将持续保持高吸引力。

    　　运营状态趋于稳定，盈利长期具有成长性

    　　国泰君安城投宽庭保租房REIT 底层资产周边交通便利、区位优越、配套设施完善，租金水平低于同地段可比项目市场均价，市场竞争力较强。江湾社区和光华社区运营状态稳定，截止2024 年6 月30 日，江湾社区租赁住房出租率为89.49%，光华社区租赁住房出租率为91.84%，两个社区租赁住房合计出租率为90.67%。受益于优质的区位以及相对低廉的租金，两处底层资产出租率稳定，运营状况良好，可提供持续稳定的现金流收入。2024 年上半年营业收入迅速增长至0.88 亿元，营收增长显著。同时，2024 年上半年项目毛利率为60%，底层资产盈利能力有望继续上升。

    　　估值参数合理，，估值收益率高于可比REITs

    　　受益于底层资产运营规模较大，国君城投宽庭REIT 初始估值较高，增值率高于中金厦门安居REIT。其中江湾社区项目估值19.69 亿元，估值单价1.78 万元/平方米；光华社区项目估值10.84 亿元，估值单价1.83 万元/平方米，两处底层资产估值单价显著高于目前已上市的保障房平均估值单价0.96 万元/平方米。截至2024 年9 月4 日，国泰君安城投宽庭保租房REIT 估值收益率为5.13%，在可比保租房REITs 中最高。

    　　风险提示：宏观经济波动风险，政策变化风险，运营能力下降风险，周边竞争风险，市场需求恶化风险