粤开宏观：房地产调整到了什么阶段？对经济的影响有多大？

　　摘要

    　　中国房地产市场从2021 年调整至今已经历四年，销售、投资、价格持续下行，目前调整到了什么阶段？对中国经济的影响还有多大？这事关经济分析的精准性和宏观调控的着力点。总体上看，房地产市场大幅调整后，房地产业占GDP 的比重下降，销售等部分指标同比降幅收窄，看似影响逐步下降；但仍要充分认识到在当前房价再度下行的背景下，前期降幅收窄的指标有可能再度下滑，房地产对经济的角色逐步从正贡献转向负向冲击，需要其他力量对冲。因此，房地产对中国经济运行仍有着至关重要的影响，不可低估其影响。

    　　房地产市场正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段。2024 年商品房销售面积、销售金额、房地产投资、房企到位资金分别降至2021 年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%；2025 年上半年，商品房销售面积、销售金额、房地产投资、房企到位资金分别为2021 年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

    　　1、讨论房地产对中国经济的影响有多大以及是否减弱，需要确立一个恰当的比较基准。若是与前几年市场深度调整、信心低迷的阶段相比，随着一系列稳地产政策落地显效，房地产市场出现止跌回稳态势，其对宏观经济的负向冲击确有边际缓和。

    　　2、但是，房地产行业体量巨大、产业关联度广且仍处于深刻的调整转型期，其对经济的负向拖累依然显著。房地产价格下行引发居民资产缩水进而影响居民消费；居民在“买涨不买跌”的驱动下导致房地产销售持续下行进而影响房企回笼资金，房企于是减少房地产投资和拿地，导致土地财政收入大幅下行，影响地方政府发展经济和改善民生的能力；同时房地产对上下游就业的影响以及引发的金融风险也要引起高度重视。因此，仍需高度重视房地产对消费、投资、财政形势、金融风险和市场预期等的影响。

    　　3、房地产对经济增长的贡献已由曾经的正向拉动转变为一种需要其他经济部门努力抵消和对冲的下行压力。从宏观数据看，房地产业增加值对GDP 增长的拉动由正转负，2021-2024 年分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12 个百分点；虽然2025 年上半年回升至0.07 个百分点，但仍处历史低位，与其国民经济支柱产业的地位不符，房地产业增加值同比仅增长1.0%，低于GDP 总体增速4.3 个百分点。房地产投资下滑是固定资产投资的主要拖累项，2025 年上半年同比下降11.2%，拖累固定资产投资增速2.4 个百分点。

    　　4、当前中国正处于房地产新旧发展模式转型的“阵痛期”，转型过程中必然伴随着风险与挑战，其中最直接、最紧迫的就是如何管理市场调整的节奏与深度，防止房价出现“超调风险”。当前的首要任务是稳定市场预期，确保房地产行业的调整在可控轨道内有序进行，为中国经济的整体结构转型和长期健康发展，赢得宝贵的时间窗口和稳定的宏观环境。具体政策建议我们将在下篇报告中阐述。

    　　5、经过近四年的调整，当前房地产市场正处于缓慢的磨底阶段。中长期来看，房地产尤其是人口持续流入的都市圈城市群区域仍有较强的需求支撑。一是城镇化持续推进与新增城镇人口带来的刚性购房需求，二是人均居住面积提升带来的改善性购房需求，三是城市更新和旧房改造带来的重置购房需求，四是家庭小型化带来的新需求。

    　　风险提示：房地产形势超预期、稳地产政策超预期 机构：粤开证券股份有限公司 研究员：罗志恒/马家进/方堃 日期：2025-07-28

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